Жилая и общая площадь: в чём разница?
- Жилая площадь, сумма площадей всех жилых комнат (спальни, гостиные), без учёта кухонь, ванных, коридоров, гаражей и подвалов․
- Общая площадь — это все внутренние помещения, включая вспомогательные (коридоры, кухни, санузлы), но исключая балконы, лоджии, террасы и, как правило, гаражи с понижающим коэффициентом․
Когда гараж учитывается отдельно?
- Кадастровый учёт․ Гараж под одной крышей с домом может быть выделен как отдельный объект недвижимости, если имеет:
- отдельную несущую конструкцию;
- отдельный вход;
- техническое отделение от жилой части․
- Росреестр и ЕГРН․ В кадастровом паспорте гараж обозначается строкой «Нежилое помещение» и в общую жилую площадь не входит, но может быть прописан в общей площади здания․
Сравнение: в каких документах гараж считается по-разному
| Документ | Входит ли гараж в общую площадь? | Комментарий |
|---|---|---|
| Технический план (БТИ) | Да, но с коэффициентом 0,3–0,5 | Вспомогательные и нежилые помещения учитываются понижающим коэффициентом․ |
| Кадастровый паспорт | Часто нет (если обособлен) | Гараж может быть отдельным объектом․ |
| Договор купли-продажи | Определяется сторонами | Можно указать «дом 180 м² + гараж 25 м²» или «общая площадь 205 м²»․ |
| Расчёт налога на имущество | Да, как нежилое помещение | Налог на гараж иначе, чем на жилую часть․ |
Практические примеры
Пример 1․ Продажа дома
В объявлении указано: «дом 150 м², гараж 20 м²»․ Покупатель может подумать, что общая площадь 170 м², но в кадастровом паспорте гараж указан отдельно, и жилая площадь составит только 110 м² (без гаража и вспомогательных помещений)․
Пример 2․ Налоговый расчёт
ИФНС пришла начисление: дом 180 м² (ставка 0,1%) + гараж 25 м² (ставка 0,3%)․ Тогда гараж входит в общую кадастровую площадь, но облагается по другой ставке․
Как проверить свою ситуацию?
- Выписка из ЕГРН․ В разделе «Сведения о характеристиках объекта» будет указано «площадь жилых помещений» и «общая площадь»․
- Сравните с техническим планом БТИ․ Проверьте, указан ли гараж как отдельный блок с кодом «нежилое помещение»․
- При продаже․ Укажите в договоре две строки: «жилая площадь» и «площадь гаража/подсобных помещений», избежите споров․
Гараж в частном доме не входит в жилую площадь, но может быть включён в общую площадь здания при расчётах БТИ или налогов․ Важно чётко разграничивать цели подсчёта и проверять официальные документы․
Если сомневаетесь, закажите свежую выписку из ЕГРН или обратитесь к кадастровому инженеру — это избавит от ошибок в сделках и налоговых расчётах․