04 апреля 2026 г.‚ 01:56 MSK

Конституционные основы

Статья 9 Конституции РФ закрепляет‚ что:

• земля и другие природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов‚ проживающих на соответствующей территории;
• они могут находиться в частной‚ государственной‚ муниципальной и иных формах собственности;
• вопросы их использования и охраны регулируются законом.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 9 января 1998 г. № 1-П и 7 июня 2000 г. № 10-П подтвердил‚ что:

«сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам‚ лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определённых условиях приобретать в собственность и владеть земельными участками допустима‚ но лишь постольку‚ поскольку участки не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Кто может быть собственником земли и недр

Субъекты права собственности

Согласно ст. 5 ЗК РФ и ст. 261 ГК РФ участниками земельных отношений могут быть:

1. Граждане РФ — без ограничений‚ кроме закрытых или приграничных территорий.
2. Иностранные граждане и лица без гражданства — могут владеть землёй‚ но:
   • не могут владеть участками в приграничной зоне (перечень утверждается Указом Президента РФ);
   • ограничения также могут касаться земель сельхозназначения (ч.3 ст. 3 ЗК РФ).
3. Юридические лица — российские и иностранные‚ с аналогичными ограничениями.
4. Российская Федерация‚ субъекты РФ и муниципальные образования — в рамках публичной собственности.

Формы собственности

Правовой статус недр

Статья 1.2 Закона «О недрах» прямо указывает: «недра и содержащиеся в них минеральные‚ энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью». Граждане и компании могут получать:

• лицензии на пользование недрами (разведка‚ добыча);
• право аренды участка недр;
• субсурфейные права (например‚ строительство подземных сооружений).

Важно: право собственности на участок недр не возникает‚ даже если недра находятся в пределах границ имеющегося у вас земельного участка (п. 6 ст. 260 ГК РФ).

Современные ограничения для иностранцев (актуально на 2026 год)

Земли сельхозназначения

С 2022 года действует федеральный закон № 280-ФЗ‚ по которому иностранцы и компании с долей иностранного участия >50 % не могут владеть сельхозземлями непосредственно‚ а только через российские компании с российским контролем.

Приграничные территории

Список приграничных территорий пересматривается ежегодно. По состоянию на апрель 2026 г. к ним относятся:

• районы Калининградской‚ Псковской‚ Смоленской‚ Брянской‚ Белгородской‚ Ростовской‚ Волгоградской‚ Астраханской‚ Оренбургской‚ Омской‚ Новосибирской‚ Алтайского края и ряда других регионов;
• земли прибрежной полосы морей и океанов;
• территории вблизи военных баз и космодромов.

Получение гражданства РФ: связь с землёй и недрами

«Право почвы» (jus soli) в России не применяется как прямое основание для гражданства. Однако:

1. Факт владения землёй или бизнесом в РФ может быть учтён при рассмотрении ходатайства о гражданстве по общему основанию (ст. 14 Закона «О гражданстве»).
2. Инвестиционный статус: при создании на территории России сельхозпредприятия или вложении ≥ 10 млн руб. в экономику региона возможен упрощённый порядок (ч. 1.1 ст. 14).
3. Двойное гражданство: его наличие не освобождает от соблюдения ограничений на владение землёй для иностранцев.

Практические советы

Проверка участка перед покупкой

• Запросите выписку из ЕГРН — категорию земель‚ кадастровую стоимость‚ зоны охраны недр.
• Уточните‚ входит ли участок в перечень приграничных территорий.

Юридическое сопровождение

При любом участии иностранного капитала рекомендуется:

• оформить структуру с российским контролем (>50 % российских участников);
• оформить долевое участие через российское юрлицо;
• ежегодно подавать сведения в Росреестр о контролирующих лицах (закон 115-ФЗ).

Гражданство РФ не является единственным‚ но важным фактором для полного доступа к правам собственности на землю и недра. Российские граждане могут владеть любыми участками‚ за исключением специально охраняемых. Иностранцам доступны ограниченные категории земель и исключительно право пользования недрами‚ но не их собственность. При планировании сделок необходимо учитывать:

1. категорию земель и недр;
2. статус участника (гражданин РФ‚ иностранец‚ юрлицо);
3. действующие санкционные и приграничные ограничения.

Всегда консультируйтесь с квалифицированным юристом по недвижимости и недрам‚ особенно при смешанной структуре участников.