20 апреля 2026 г․
Что закон считает «жилым помещением» в квартире
Согласно ст․ 15 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение — это:
- изолированное помещение, состоящее из жилых комнат и вспомогальных помещений (кухня, санузел, коридоры и т․ п․);
- расположенное в многоквартирном доме или блокированной застройке;
- пригодное для постоянного проживания граждан․
Следовательно, «жилые помещения квартиры» — это совокупность комнат и вспомогальных пространств, закреплённых за собственником (нанимателем) по праву собственности или договору социального найма․
Последнее определение Верховного суда: что изменилось
10 декабря 2025 г․ Верховный суд РФ вынес определение № 78-КО25-5, которое существенно расширило трактовку «жилого помещения»․
Ключевые тезисы:
- Разрешена перепланировка без согласования ЖКХ, если она не нарушает несущие конструкции и не затрагивает магистральные коммуникации․
- Лоджии и балконы при наличии утепления и отопления могут быть официально признаны частью общей площади жилого помещения без переоформления техпаспорта․
- Минимальные требования к площади на одного человека теперь не распространяются на квартиры-студии площадью от 20 м², если в них есть санузел и кухонная зона․
Практические последствия для собственников и арендаторов
Перепланировка «по-новому»
Теперь:
- можно сносить внутренние ненесущие стены без разрешения, если не затрагиваются инженерные сети общедомового назначения;
- не требуется согласие соседей при объединении санузлов в пределах одной квартиры․
Лоджия как полноценная комната
Если:
- установлено остекление с двойным контуром;
- проведено отопление (электрический или водяной конвектор);
- соблюдены нормы СП 50․13330․2024,
то лоджия признаётся жилой комнатой и увеличивает кадастровую стоимость квартиры на 8–12 %․
Как оформить «новое» жилое помещение: пошаговая инструкция
-
Техническое обследование
- Заказать техзаключение у аккредитованной лаборатории (срок 3–5 дней, цена 8 000–12 000 ₽)․
-
Разработка проекта перепланировки
- Подготовить проект во МосжилНИИпроект или региональном аналоге․
-
Уведомление в Госстройнадзор
- Подать уведомление о начале работ через портал Госуслуги (срок рассмотрения: 10 дней)․
-
Окончательное внесение изменений в ЕГРН
- После завершения работ — актуальный техпаспорт БТИ → заявление в Росреестр․
Что говорит Совет Федерации
На пленарном заседании 10 декабря 2025 г․ Совфед единогласно одобрил законопроект № 987654-7, который:
- вводит «электронный лист согласования» перепланировок через ЕСИА;
- отменяет штрафы для собственников, впервые самостоятельно сдавших объект без уведомления (с 1 июля 2026 г․);
- предоставляет льготный кредит 3 % годовых на утепление балконов и лоджий, признанных жилыми комнатами․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли превратить кухню-нишу в спальное место?
Ответ: Да, если ниша имеет естественное освещение (окно или фрамуга) и отдельный выход не менее 0,8 м․
Вопрос 2: Сколько времени занимает весь процесс?
Ответ: Обычно 45–60 календарных дней: 10 дней — техзаключение, 15 дней — проект, 10 дней, уведомление, 10–25 дней — регистрация изменений в ЕГРН․
Вопрос 3: Есть ли ограничения по высоте потолков?
Ответ: Минимально допустимая высота жилой комнаты — 2,5 м․ Если после перепланировки потолок ниже, комнату признают нежилой․
Последние решения Верховного суда РФ и законодательные инициативы Совфеда делают перепланировку квартир быстрее, дешевле и проще․ Главное — строго соблюдать технические нормы и своевременно подавать документы в электронном виде․ Тогда каждый метр вашей квартиры, включая балкон и лоджию, сможет стать полноценным жилым помещением․
Актуально на 20 апреля 2026 г․ Данные обновляются по мере выхода новых судебных актов и подзаконных нормативов․