В 2024–2025 гг․ Росреестр, ФНС и банки заметили резкий рост сделок, в которых в одном и том же договоре фигурируют две разные цены: «заниженная» для налоговой и ипотечного договора, а «завышенная» — для страховой компании или суда при разделе имущества․ Разбираемся, зачем это делают, как реализуется схема и чем грозит каждая из сторон․

Почему возникает «двойная» цена

1. Желание продавца уменьшить НДФЛ
   Если квартира приобретена менее 3–5 лет назад, продавец обязан заплатить 13 % с разницы между ценой продажи и документальной ценой покупки․ Уменьшив цену в договоре, он снижает налог․
2. Желание покупателя получить максимальный ипотечный кредит
   Банки выдают до 80–90 % от оценочной стоимости․ Если оценка завышена, клиент получает больше «живых» денег․
3. Страховые выплаты
   При утрате или повреждении квартиры страховая выплачивает сумму из договора․ Завышение цены увеличивает размер компенсации․
4. Судебные споры и раздел имущества
   В делах о банкротстве или разводе суд ориентируется на ту цифру, что указана в ЕГРН-выписке․ Заниженная цена позволяет «скрыть» активы․

Как именно реализуют схему

Риски для сторон

для Покупателя

• Потеря права собственности․ Суд может признать сделку ничтожной, вернув ему только ту сумму, что указана в основном договоре (по данным Смоленского и Псковского районов, 2022–2024)․
• Уголовная статья 159․3 (мошенничество при получении кредита) — если банк докажет, что оценка была завышена․
• Налоговые претензии․ При получении имущественного вычета ФНС может уменьшить «входную» цену и потребовать доплатить НДФЛ․
• Невозможность продать квартиру по рыночной цене в будущем: потенциальный покупатель увидит низкую цену в ЕГРН․

для Продавца

• Доначисление НДФЛ + пени за 3 года, если ФНС найдёт «скрытую» часть оплаты (ст․ 122 НК РФ)․
• Аннулирование сделки по требованию кредитора-покупателя, если он попадёт в долговую яму и захочет вернуть деньги через суд․
• Уголовное дело по ст․ 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов) при сумме выше 2,7 млн ₽ в течение 3-х лет․

для Банка

• Переоценка залога и требование досрочного погашения кредита, если рыночная цена ниже остатка долга․
• Страховые отказы․ Страховые компании всё чаще запрашивают независимую оценку и снижают выплаты․

Как обезопасить себя легально

1. Использовать зачёт при покупке-продаже․
   Если вы продаёте одну квартиру и сразу покупаете другую, применяйте вычет расходов, а не занижение цены․
2. Оформлять разницу как «вторичный договор»․
   Разделить сделку на два независимых договора: основной (на квартиру) и дополнительный (на мебель, парковку, ремонт)․ Каждый — с собственной ценой, НДФЛ и НК РФ․
3. Проверять кадастровую стоимость․
   Не указывать цену ниже 70 % от кадастровой (письмо ФНС № СА-4-7/16504@ от 2024-05-14)․
4. Требовать официальных платёжных поручений․
   Все платежи, только через расчётные счёта с назначением «оплата по договору № … от …»․

Что говорит практика судов

В 2024 г․ Верховный суд вынес обзорное письмо № 2, где подчеркнул: «Стороны не вправе применять механизм занижения или завышения цены с целью сокрытия налогов»․ Все региональные суды теперь руководствуются этим принципом и в 9 из 10 случаев признают сделку недействительной в полном объёме, возвращая стороны в первоначальное положение․

Занижение и завышение стоимости квартиры одновременно, это не «гибридная оптимизация», а прямой путь к потере недвижимости, денег и свободы․ В 2025–2026 гг․ налоговые органы запустили автоматическую сверку цен в договорах, оценках и банковских выписках․ Любая разница более 10 % уже вызывает вопросы ФНС․

Правило № 1: указывайте реальную рыночную цену и используйте только законные налоговые вычеты․ Это дешевле, чем потом доказывать свою невиновность в суде․

Источники: материалы Росреестра, ФНС, судебная практика 2022–2026 гг․