Актуально на 20 апреля 2026 года. С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от ‚ который полностью запретил юридическим лицам подавать документы на государственную регистрацию в бумажной форме. Теперь все договоры аренды недвижимости‚ включая нежилые помещения‚ земельные участки и части объектов‚ подаются исключительно в электронном виде через портал Росреестра‚ МФЦ или нотариуса.
Когда обязательна регистрация договора аренды?
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости»‚ регистрация требуется:
- если договор заключён на срок более года;
- если арендатором выступает юридическое лицо;
- если предметом является часть объекта недвижимости (например‚ этаж‚ офис‚ секция);
- если объект уже внесён в ЕГРН и имеется кадастровый номер.
Какие документы нужны в 2026 году
| Документ | Формат | Особенности 2026 |
|---|---|---|
| Договор аренды | PDF/A-1 или PDF/A-2 | Подписан УКЭП обеих сторон; печати не ставятся |
| Технический план (при аренде части) | XML по схеме Приказа Росреестра № П/0082 от | Обязателен‚ если выделяется самостоятельный объект (например‚ часть офиса) |
| Выписка ЕГРН | Не старше 5 дней на момент подачи | |
| Согласие собственника (если арендодатель не собственник) | PDF/A | Также подписано УКЭП |
| Заявление о регистрации | Форма Росреестра (онлайн) | Заполняется в личном кабинете |
Электронные подписи: что принимают в 2026 году
Допускаются:
- Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — выданная любым аккредитованным удостоверяющим центром (СБИС‚ Тинькофф-Казначейство‚ Калуга Астрал и др.);
- Электронная подпись нотариуса — если документ заверен нотариально.
Запрещено: обычные ЭЦП‚ сканы рукописных подписей‚ факсимиле.
Пошаговая инструкция онлайн-регистрации
- Подготовьте документы в формате PDF/A и XML (техплан).
- Зайдите в личный кабинет на rosreestr.gov.ru или через Единый портал госуслуг (gosuslugi.ru).
- Выберите услугу «Государственная регистрация договора аренды».
- Заполните форму заявления: укажите кадастровый номер‚ срок аренды‚ стороны.
- Подпишите каждый файл УКЭП; система автоматически проверит подписи.
- Оплатите госпошлину:
- для физлиц — 2 000 ₽;
- для юрлиц — 22 000 ₽;
- для органов власти, 0 ₽.
- Отслеживайте статус в личном кабинете: срок — до 9 рабочих дней.
Аренда части помещения: особенности 2026
Если вы арендуете‚ например‚ 200 м² офиса в 1 000 м² здания‚ придётся:
- заказать у кадастрового инженера технический план части;
- получить новый кадастровый номер для выделяемого участка;
- зарегистрировать перераспределение площади в ЕГРН.
Стоимость технического плана в Москве, от 15 000 ₽‚ в регионах — от 8 000 ₽.
Частые ошибки и штрафы 2026
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Отсутствие технического плана при аренде части | Отказ в регистрации | Заказать план у кадастрового инженера |
| PDF не PDF/A | Система не примет файл | Преобразовать через Adobe Acrobat или онлайн-сервис |
| ЭЦП без статуса «квалифицированная» | Подпись не читается | Получить УКЭП в аккредитованном УЦ |
| Несоответствие кадастровых данных | Приостановка на 30 дней | Уточнить выписку ЕГРН и исправить кадастровую ошибку |
Налоговые изменения 2026
С 2026 года:
- арендатор-юрлицо обязано самостоятельно уведомить ИФНС о регистрации договора через сервис «Личный кабинет налогоплательщика юрлица» в течение 10 дней;
- если договор аренды кадастровый номер не указан‚ налог на имущество рассчитывается по инвентарной оценке (часто выгоднее для старых зданий).
Контакты экспертов Смарт Вэй
При сложных случаях (аренда части здания‚ перепланировки‚ несоответствие ЕГРН) рекомендуем обратиться:
- Москва: 8 (499) -22-05-14
- Санкт-Петербург: 8 (812) -25-35-90
- Email: infosmway.ru
- Проверьте‚ что договор заключён на срок более 1 года.
- Убедитесь‚ что объект есть в ЕГРН и у вас свежая выписка.
- Если арендуете часть — закажите технический план.
- Подготовьте документы в PDF/A и XML.
- Подпишите УКЭП все страницы.
- Загрузите через личный кабинет Росреестра и оплатите пошлину.
- Отслеживайте статус: максимум 9 дней.
Готово! После регистрации в ЕГРН появится запись о вашем праве аренды — отныне вы официальный арендатор с 2026 года.