Содержание
- Тренды 2025-2026: почему росло число частных займов под залог жилья
- Новые законы: нотариус и запрет на наличные
- Пошаговая инструкция: как оформить ипотеку между физлицами
- Налоги и сборы в 2026 году
- Риски и способы минимизации
- Чек-лист продавца и покупателя
Тренды 2025-2026: рост частных займов под залог жилья
По данным Банка России, только за первые девять месяцев 2025 года число физических лиц, регулярно выдающих займы под залог недвижимости, выросло до ≈ 100 человек․ Основные причины роста:
- Высокая ключевая ставка (до 21% годовых) сделала банковские ипотеки менее доступными․
- Доверие между родственниками и знакомыми: часто сделки заключаются без посредников․
- Гибкие условия: проценты, сроки и графики платежей обсуждаются индивидуально․
Главные изменения законодательства
2․1 Обязательное нотариальное удостоверение
30 марта 2026 года Правительственная комиссия по законопроектной деятельности окончательно одобрила поправки в статью 353․1 ГК РФ: договоры об ипотеке (залоге недвижимости) между физлицами теперь подлежат нотариальному удостоверению․
Без заверения нотариуса регистрация перехода права в Росреестре будет невозможна․
2․2 Запрет на наличные
Минфин РФ предложил запретить госрегистрацию сделок с наличными между юр- и физлицами, если сумма превышает:
- 600 000 ₽ — для физлиц;
- 100 000 ₽ — для юрлиц․
Расчёты должны проходить через банковские счёта или эскроу-счета нотариуса․
Пошаговая инструкция: оформление залога между физлицами
- Предварительная проверка
- Закажите выписку из ЕГРН (в течение 3 дней действительна)․
- Убедитесь, что объект свободен от обременений․
- Договор займа
- Укажите сумму займа, процентную ставку, график платежей․
- Ипотечный договор (залог)
- Определите предмет залога (квартира, доля, дом)․
- Включите адрес, кадастровый номер, площадь․
- Нотариальное удостоверение
- Соберите паспорта, СНИЛС, правоустанавливающие документы на недвижимость․
- Нотариус проверит подлинность документов и составит протокол․
- Регистрация в Росреестре
- Нотариус сам подаст заявление в электронном виде․
- Срок регистрации — 3 рабочих дня․
- Передача денег
- Используйте банковский перевод или нотариальный депозит․
Налоги и сборы в 2026 году
| Элемент расходов | Размер | Кто платит |
|---|---|---|
| Нотариальное удостоверение | 0,5%, но не менее 1 500 ₽ и не более 20 000 ₽ | Заёмщик или стороны по договорённости |
| Госпошлина за регистрацию залога | 2 000 ₽ | Заёмщик |
| НДФЛ с процентов по займу (для заимодавца) | 13% (резидент) / 30% (нерезидент) | Заимодавец |
Риски и как их минимизировать
- Двойная продажа — оформляйте залог сразу после подписания договора купли-продажи․
- Недействительность договора — проверяйте правоустанавливающие документы у юриста․
- Фальшивые деньги — используйте безналичные расчёты․
- Невыплата займа — включите в договор неустойку и проценты за просрочку․
Чек-лист
Для продавца (залогодателя)
- ☐ Проверьте, что квартира не находится под арестом․
- ☐ Подготовьте выписку из ЕГРН не старше 3 дней․
- ☐ Найдите нотариуса, специализирующегося на ипотечных договорах․
- ☐ Откройте расчётный счёт для приёма денег․
Для покупателя (заимодавца)
- ☐ Проверьте собственника в реестре должников․
- ☐ Убедитесь в отсутствии прописанных несовершеннолетних․
- ☐ Переведите деньги только после регистрации залога․
- ☐ Сохраняйте все платёжные поручения;