С 2024 года в России вступили в силу целый ряд законодательных инициатив‚ направленных на упрощение и цифровизацию процесса государственной регистрации недвижимости‚ а также на уточнение порядка‚ по которому частное имущество может переходить в государственную собственность. В статье мы подробно рассмотрим:

• исторический контекст и причины принятия закона;
• ключевые положения Федерального закона № 207‑ФЗ от ;
• пошаговый алгоритм обращения недвижимости в государственную собственность;
• исключения и особые случаи (резиденции‚ объекты‚ подпадающие под тайну государства и др.);
• влияние нововведений на собственников‚ застройщиков и нотариусов;
• практические рекомендации для юридических и физических лиц.

Предпосылки и цель закона

До 2024 года процесс перехода недвижимости в государственную собственность был осложнён длительными бумажными процедурами‚ отсутствием единого электронного формата и разрозненными нормативными актами. Основные проблемы‚ которые требовалось решить:

1. Неоднородность форм подачи заявлений в органы регистрации (бумажные и электронные документы одновременно).
2. Отсутствие чёткого перечня объектов‚ которые могут быть исключены из кадастрового учёта по соображениям государственной тайны.
3. Сложности при передаче прав от физических лиц к государству‚ в т.ч. при принудительном изъятии.
4. Недостаток автоматизации процесса регистрации договоров дарения‚ купли‑продажи и иных сделок‚ связанных с переходом в государственную собственность.

Федеральный закон № 207‑ФЗ «Об изменении Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»» (принят ) направлен на устранение этих пробелов‚ а также на:

• внедрение полностью электронного формата подачи заявлений о кадастровом учёте и регистрации прав;
• установление единой процедуры обращения имущества в государственную собственность;
• расширение полномочий правительства по формированию перечня объектов‚ не подлежащих кадастровому учёту;
• обязательное участие нотариуса при дарении недвижимости‚ в т.ч. в случае‚ когда даритель – юридическое лицо.

Ключевые положения закона № 207‑ФЗ

2.1 Электронный порядок подачи заявлений

Юридические лица обязаны подавать заявления о государственном кадастровом учёте (ГКУ) и государственной регистрации прав (ГРП) исключительно в виде электронных документов. Исключения допускаются только в случае‚ если одной из сторон сделки является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве‚ которые также подаются в электронном виде).

2.2 Перечень объектов‚ не подлежащих кадастровому учёту

Правительство получает право утверждать список объектов‚ раскрытие данных о которых может представлять угрозу государственной тайне (например‚ объекты стратегической инфраструктуры‚ военные объекты‚ объекты гражданской обороны). Закон вступает в силу через 180 дней после официального опубликования.

2.3 Обязательное участие нотариуса

С 13 января 2025 года договоры дарения недвижимости между гражданами (включая дарение в пользу государства) должны быть заверены у нотариуса. Нотариус также обязан лично присутствовать при передаче прав‚ если в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) есть отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника.

2.4 Сроки и порядок государственной регистрации

Дата государственной регистрации считается датой внесения записи в ЕГРН. При обращении недвижимости в государственную собственность обязательные сроки:

• Подготовка и подача заявления – не более 30 календарных дней с момента принятия решения о передаче.
• Экспертиза документов нотариусом – в течение 10 рабочих дней.
• Регистрация в Росреестре – в течение 15 рабочих дней после получения заверенного нотариусом пакета.

2.5 Принудительное изъятие и компенсация

В случае принудительного изъятия имущества в интересах государства (например‚ для строительства объектов обороны) закон фиксирует обязательную компенсацию в денежной форме‚ которая рассчитывается на основе рыночной стоимости‚ установленной независимыми оценщиками‚ и выплачивается в течение 60 дней.

Пошаговый алгоритм обращения недвижимости в государственную собственность

1. Принятие решения. Решение о передаче имущества принимается уполномоченным органом (правительство‚ региональная администрация) в виде приказа или постановления.
2. Подготовка пакета документов. В пакет входят:
   • Копия приказа/постановления;
   • Документы‚ подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН);
   • Техническая документация (план‚ кадастровый паспорт);
   • Экспертное заключение о стоимости (если требуется компенсация);
   • Согласие (при наличии) собственника‚ если передача не является принудительной.
3. Электронная подача заявления. Через портал Госуслуги или специализированный сервис Росреестра загружаются сканированные документы в формате PDF/A и подписываются квалифицированной электронной подписью (КЭП).
4. Нотариальное заверение. Если в процессе участвует даритель (физическое лицо) – договор дарения оформляется у нотариуса‚ после чего нотариус отправляет заверенный документ в электронном виде в Росреестр.
5. Экспертиза и проверка. Служба государственной регистрации проверяет полноту и достоверность документов‚ а также отсутствие ограничений (залог‚ арест).
6. Внесение записи в ЕГРН. После успешной проверки в реестр вносится запись о переходе права собственности к государству. Дата регистрации считается официальной датой перехода.
7. Компенсация (при принудительном изъятии). Государственный орган переводит денежные средства на счёт бывшего собственника в указанные сроки.

Исключения и особые случаи

4.1 Объекты‚ подпадающие под государственную тайну

К таким объектам относятся:

• Военные части и их вспомогательные сооружения;
• Объекты стратегической инфраструктуры (энергетика‚ связь‚ транспорт);
• Объекты гражданской обороны‚ находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Для них государственная регистрация может быть ограничена или полностью исключена из публичного реестра.

4.2 Долевое строительство

Договоры участия в долевом строительстве подаются исключительно в электронном виде‚ независимо от того‚ является ли сторона‑участник физическим или юридическим лицом.

4.3 Имущество‚ находящееся в муниципальной собственности

Перевод муниципального имущества в федеральную собственность требует отдельного согласования между органами местного самоуправления и правительством РФ. Процедура аналогична федеральной‚ но сроки согласования могут быть дольше.

4.4 Малые объекты (сараи‚ бани‚ погреба‚ летние кухни‚ колодцы)

С  года закон позволяет гражданам оформлять право собственности на перечисленные объекты‚ однако их перевод в государственную собственность возможен только при наличии специального решения органа местного самоуправления.

Влияние нововведений на участников рынка недвижимости

5.1 Для собственников

Сокращение сроков регистрации и переход к полностью электронному формату уменьшает риск «залипания» документов в государственных органах. Однако собственникам необходимо заранее подготовить КЭП и обеспечить наличие всех необходимых электронных копий.

5.2 Для застройщиков и инвесторов

Новые требования к обязательному нотариальному заверению договоров дарения и к предоставлению электронных документов повышают прозрачность сделок. Кроме того‚ застройщики обязаны в течение шести месяцев после государственного кадастрового учёта многоквартирного дома оформить все необходимые права собственности.

5.3 Для нотариусов

Нотариусы теперь обязаны проверять наличие отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника в ЕГРН. При отсутствии такой отметки нотариус может отправлять документы в Росреестр без личного присутствия сторон‚ что ускоряет процесс.

5.4 Для государственных органов

Управление реестрами переходит в цифровую форму‚ что позволяет более эффективно контролировать переходы имущества в государственную собственность‚ а также оперативно формировать перечни объектов‚ подпадающих под тайну.

Практические рекомендации

• Получите квалифицированную электронную подпись. Без неё невозможно подать заявление в электронном виде.
• Проверьте отсутствие ограничений. Перед подачей убедитесь‚ что на объекте нет залога‚ ареста или судебных ограничений.
• Сохраняйте оригиналы документов. Даже при электронном оформлении оригиналы могут потребоваться в случае споров.
• Обратитесь к нотариусу заранее. Нотариальное заверение – обязательный этап‚ особенно если в реестре есть отметка о необходимости личного участия.
• Следите за изменениями законодательства. С 2025 года вводятся новые нормы о голосовании через Госуслуги на собраниях жильцов и об обязательном участии нотариусов при дарении недвижимости.

Закон об обращении недвижимого имущества в государственную собственность‚ принятый в 2024 году‚ представляет собой важный шаг к цифровизации и упрощению процедуры перехода прав собственности. Он устанавливает чёткие правила подачи электронных заявлений‚ обязательное нотариальное заверение и вводит новые механизмы защиты государственных интересов (перечень объектов‚ не подлежащих кадастровому учёту‚ компенсации при принудительном изъятии).

Для собственников‚ юридических лиц и нотариусов главное – своевременно адаптировать свои бизнес‑процессы к новым требованиям‚ обеспечить наличие квалифицированных электронных подписей и внимательно отслеживать изменения в законодательстве‚ поскольку в ближайшие годы ожидаются дополнительные поправки‚ связанные с голосованием через Госуслуги и расширением обязанностей управляющих компаний.

Соблюдая указанные рекомендации‚ вы сможете без задержек и лишних расходов оформить переход недвижимости в государственную собственность‚ а также избежать возможных юридических конфликтов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 года. Информация основана на официальных источниках‚ включая Федеральный закон № 207‑ФЗ от ‚ а также материалы Федеральной службы государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр) и Федеральной налоговой службы.