Содержание
- ОКВЭД-2 для аренды нежилого помещения ИП в 2026 году
- Коды дохода в 2-НДФЛ и 6-НДФЛ по актуальным приказам ФНС
- НДФЛ: ставки, вычеты и типичные ошибки
- Сравнительная таблица кодов 1400, 1401, 1402, 2400
- Чек-лист для арендодателя в 2026 году
ОКВЭД-2: какой код выбрать индивидуальному предпринимателю для сдачи нежилого помещения в аренду
Если вы оформляетесь как ИП и планируете сдавать офис, склад или торговую площадь, обязательно укажите в ЕГРИП вид деятельности по коду 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Это позволит:
- засчитать арендные поступления как доход от предпринимательской деятельности;
- применять упрощённую систему налогообложения (УСН 6 % или 15 %);
- не переплачивать НДФЛ по ставке 13 %, как это произошло с предпринимателем, упомянутым во вводной новости.
Если ИП не заявит нужный ОКВЭД, налоговая может переквалифицировать доход и доначислить 13 % вместо 6 %.
Коды дохода для отражения в 2-НДФЛ и 6-НДФЛ в 2021–2026 гг.
Действующие коды утверждены Приказом ФНС России от № ММВ-7-11/387@ (в редакции приказа от № ЕД-7-11/844@):
Если арендодатель, физическое лицо (не ИП)
| Вид недвижимости | Код в 2-НДФЛ / 6-НДФЛ | Пример |
|---|---|---|
| Нежилое помещение (офис, склад, торговая площадь) | 1402 | Аренда офиса 50 м² ООО «Ромашка» у гражданина Иванова |
| Жилое помещение (квартира, комната, дом) | 1401 | Сдача квартиры на длительный срок юрлицу |
| Гараж, машино-место | 1402 | Сдача гаража кооперативу такси |
Если арендодатель — индивидуальный предприниматель
- Код дохода 07 — доходы от предпринимательской деятельности (заполняется в разделе 3.1 декларации УСН или в книге учёта доходов).
- Коды 1401/1402 не применяются, так как ИП не является «налоговым агентом» самого себя.
НДФЛ: ставки, вычеты и типовые ошибки
Ставки в 2026 году
- 13 %, для российских налоговых резидентов, сдающих недвижимость как физлица.
- 15 % — на доходы сверх 5 млн ₽ в год (прогрессивная шкала).
- 30 % — для нерезидентов.
Профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ)
Физлица могут уменьшить налогооблагаемую базу на документированные расходы (коммунальные платежи, услуги управляющей компании, ремонт, ипотечные проценты). Пример:
Доход от аренды офиса за год: 600 000 ₽ Подтверждённые расходы: 120 000 ₽ НДФЛ к уплате: (600 000 – 120 000) × 13 % = 62 400 ₽
Распространённые ошибки
- Ошибка 1: Код 1400 устарел и заменён на 1401/1402. Его указание в 2021–2026 гг. вызовет замечание налоговой.
- Ошибка 2: для ИП не подключён ОКВЭД 68.20.2 → риск доначисления 13 % НДФЛ.
- Ошибка 3: налоговый агент (арендатор-организация) не удержал 13 % при выплате физлицу.
Быстрая сводная таблица кодов и ставок
| Код дохода | Объект | Плательщик | Ставка НДФЛ |
|---|---|---|---|
| 1401 | Жилое помещение | Физлицо (арендодатель) | 13 % |
| 1402 | Нежилое помещение, гараж | Физлицо (арендодатель) | 13 % |
| 07 | Любая недвижимость | ИП на УСН | 6 % или 15 % |
| 2400 | Движимое имущество (авто, техника) | Физлицо | 13 % |
Чек-лист арендодателя на 2026 год
- Если ИП: проверьте, что в ЕГРИП проставлен ОКВЭД 68.20.2.
- Если физлицо: подготовьте договор аренды и акты приёма-передачи.
- Арендатор-организация должна:
- зарегистрироваться в качестве налогового агента;
- держать в платёжке код 1 (аренда) и в 6-НДФЛ строку 120;
- в 2-НДФЛ указать код дохода 1402 и 13 %.
- Не забывайте оформлять профессиональный вычет при наличии чеков и договоров.
- Сроки: 6-НДФЛ, до последнего дня месяца после квартала; 2-НДФЛ — до 1 марта следующего года.