Актуально на 06:00
Общие положения
Согласно статьям 671 и 678 Гражданского кодекса РФ, жилое помещение может быть предоставлено юридическим лицам исключительно на основании договора — будь то договор аренды или иной вид договора. Данное правило защищает права собственников и арендаторов, а также упрощает контроль со стороны государства за использованием жилого фонда.
Форма договора
Договор найма (аренды) заключаеться обязательно в письменной форме. Это требование прямо установлено:
- ст. 671 ГК РФ — для соглашений с гражданами;
- ст. 678 ГК РФ — для соглашений с организациями.
Исключение — краткосрочный найм (до одного года), но даже в этом случае письменная форма настоятельно рекомендуется.
Предмет договора
Предметом выступает жилое помещение:
- квартира;
- комната в квартире или коммунальной квартире;
- жилой дом (или отдельная часть дома).
Все характеристики объекта должны быть указаны в договоре: адрес, общая и жилая площадь, этажность, наличие мебели и техники.
Регистрация и ограничения
Регистрация самого договора
Государственная регистрация самого договора найма жилого помещения законом не предусмотрена. Подписанный документ начинает действовать с момента, указанного в тексте;
Обременение права собственности
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это касается:
- ипотеки;
- долгосрочной аренды (от 1 года);
- сервитутов.
Основания расторжения договора
Суд может расторгнуть договор по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), если арендатор:
- систематически не платит арендную плату;
- использует помещение не по назначению;
- существенно нарушает права соседей;
- создаёт угрозу безопасности жизни людей.
Пошаговая инструкция для юридических лиц
- Подготовка документов: выписка ЕГРЮЛ, карточка компании, доверенность представителю.
- Поиск помещения: через агентство или напрямую у собственника.
- Проверка: выписка ЕГРН, отсутствие долгов по ЖКХ.
- Подписание договора: минимум два подлинных экземпляра.
- Регистрация обременения (если договор > 1 года или есть иные основания).
- Передача помещения по акту приёма-передачи.
Часто задаваемые вопросы
Может ли ООО снимать квартиру для сотрудников?
Да, но в договоре сторонами будут выступать ООО как арендатор и собственник жилья как арендодатель. Оплата ведётся со счёта компании.
Нужна ли печать на договоре?
С 2016 года юр. лица не обязаны ставить печать, но могут закрепить её использование в Уставе.
Какие налоги платит юр. лицо?
Арендная плата относится к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль. НДС не начисляется при аренде у физлиц.