Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Обновлено: 19:56 MSK
В 2024–2025 годах жилищное законодательство Российской Федерации претерпело самые масштабные изменения за последние 15 лет.
Приоритет сместился с индивидуальных прав собственников на защиту коллективных интересов жильцов и сохранение общего имущества.
Сдача жилья в аренду: новые правила и «почти принятый» законопроект
Федеральный закон № 55-ФЗ от г.
С 23 марта 2024 г. в ЖК РФ появился обязательный перечень условий, при соблюдении которых допускается найм или аренда квартиры:
- Соблюдение прав соседей;
- Соблюдение правил пользования жилыми помещениями;
- Соблюдение правил содержания общего имущества;
- Энергоэффективность и наличие приборов учёта;
- Качественное предоставление коммунальных услуг.
Ключевая новелла: соседи получили право напрямую обращаться в суд, если сдача квартиры нарушает их права.
Законопроект № 900934-8: «Каждый арендатор — с письменным согласием»
23 апреля 2025 г. в Госдуму внесён законопроект, который требовал от собственника получить письменное согласие всех соседей:
- по лестничной площадке,
- а также жильцов сверху и снизу.
Перепланировка и реконструкция: где проходит грань между «можно» и «нельзя»
Перепланировка
Определение: изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
Согласование: органы местного самоуправления без согласия соседей, если не затрагивается общее имущество.
Реконструкция
Определение: изменение высоты, этажности, площади, объёма, включая надстройку, перестройку, расширение.
Согласование:
- Разрешение на строительство (ГрК РФ);
- Согласие всех собственников помещений (ЖК РФ).
Что считается «общим имуществом» и требует согласия жильцов
| Вид работ | Классификация | Необходимое согласие |
|---|---|---|
| Демонтаж наружной стены при объединении с лоджией | Реконструкция | 100 % собственников |
| Демонтаж оконно-дверного блока без разрушения стены | Перепланировка | Орган ЖКХ, соседи не требуются |
| Перенос стояков отопления/водоснабжения | Затрагивает общее имущество | Управляющая компания или ⅔ голосов собрания |
| Установка тамбура на лестничной клетке | Использование общего имущества | Не менее ⅔ голосов собрания |
| Установка кондиционера с креплением к фасаду | Использование общего имущества | Не менее ⅔ голосов собрания |
| Замена окон в пределах проёмов | Косметический ремонт | Не требуется |
Если здание не является объектом культурного наследия и не требует сохранения архитектурного облика.
Видеонаблюдение в подъезде: персональные данные соседей
- Камера в общих зонах (коридор, лифт, лестница): обработка персональных данных.
- Необходимо: письменное согласие всех попадающих в кадр лиц или решение общего собрания.
- Альтернатива: установка камеры, снимающей только дверь вашей квартиры;
Использование подвалов, чердаков, колясочных
Подвалы, чердаки, технические этажи и колясочные относятся к общему имуществу.
Любое использование (мастерская, кладовая, склад) возможно только по решению общего собрания (не менее ⅔ голосов).
Без решения собрания — незаконно и может быть оспорено любым собственником.
Коммунальные квартиры и долевая собственность
Для любых работ в коммунальной квартире требуется:
- Письменное согласие всех собственников комнат;
- Нотариальное удостоверение согласия.
Даже перепланировка внутри одной комнаты обязательно затрагивает общее имущество, поэтому отказ хотя бы одного сособственника — полный запрет на работы.
Практические рекомендации для собственников и юристов
- Перед любой перепланировкой: провести межевание и получить заключение о границах общего имущества.
- Перед сдачей квартиры: зафиксировать в договоре обязанность жильцов соблюдать тишину и правила пользования общим имуществом.
- При спорах: использовать профессиональную экспертизу (техническую, строительную) для доказательства нарушения/ненарушения прав соседей.
Новое жилищное законодательство 2024–2025 гг; делает акцент на балансе частных и коллективных интересов.
Права соседей усилены, а любые действия, затрагивающие общее имущество, стали требовать квалифицированного большинства или согласия всех собственников.
Юристам и собственникам важно держать руку на пульсе, законодатель вернётся к теме аренды и может внести новые требования уже в 2026–2027 гг.
Информация подготовлена по материалам портала Zakon.ru и официальных источников.