Что такое имущественный вычет по ДДУ
Имущественный вычет — это возврат 13 % от фактических расходов на покупку жилья (но не более 2 000 000 рублей на человека). При долевом строительстве вычет распространяется и на:
- саму стоимость доли в квартире;
- дополнительные расходы: отделка, подведённые коммуникации, проектная документация, если они оплачены отдельно и оформлены по договору.
Когда возникает право на вычет по ДДУ в 2026 году
Ключевое изменение 2025 года
С 1 января 2025 г. право на вычет возникает не после подписания акта приёма-передачи, а с момента фактической оплаты по ДДУ. Это значит:
- Вы внесли 100 % суммы по договору — можете подавать 3-НДФЛ уже за текущий год.
- Вы платите поэтапно — вычет оформляется пропорционально внесённым деньгам.
Важно: подавать декларацию можно только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Без разрешения ФНС приостановит возврат.
Кто имеет право на вычет
- Резидент РФ, официально работающий и платящий НДФЛ;
- Совершеннолетний или эмитент доверенности несовершеннолетнему;
- Совладелец — вычет распределяется строго пропорционально доле и передать свой «лимит» другому совладельцу нельзя.
Как распределяется вычет между долями
| Доля в праве собственности | Максимальный вычет | Возврат НДФЛ |
|---|---|---|
| 1/2 | 1 000 000 ₽ | 130 000 ₽ |
| 1/3 | 666 667 ₽ | 86 667 ₽ |
| 1/4 | 500 000 ₽ | 65 000 ₽ |
Документы для оформления вычета в 2026 году
- Договор долевого участия (копия + оригнал для проверки).
- Платёжные документы: выписка из банка, квитанции, платёжные поручения;
- Акт приёма-передачи (когда дом достроен).
- Свидетельство о регистрации доли (выписка из ЕГРН).
- Справка 2-НДФЛ за год подачи.
- Заявление о распределении вычета между совладельцами (если доли разные).
Как подать заявление: 2 способа
Через ФНС
- Заполнить 3-НДФЛ в ЛК ФНС или с помощью сервиса «НалогКод».
- Прикрепить отсканированные документы.
- Ожидать возврат в течение 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление).
Через работодателя
- Получить уведомление от ФНС о праве на вычет.
- Отдать уведомление в бухгалтерию, НДФЛ перестанут удерживать с зарплаты до полного использования лимита.
Особые ситуации в 2026 году
Продажа доли до получения вычета полностью
Если вы продаёте долю до того, как «откатали» весь лимит, право на остаток сохраняется, но:
- нельзя продать долю «с вычетом» — покупатель не получит ваш «лимит»;
- при продаже в течение 5 лет придётся подтвердить расходы, иначе возникает налог с продажи.
Ипотечный ДДУ
Дополнительно можно вернуть 13 % от уплаченных процентов по ипотеке (ещё 390 000 ₽ сверх основного вычета). Проценты учитываются только после фактического их перечисления банку.
Чек-лист «Не забудьте»
- Проверьте, что девелопер внёс ДДУ в ЕГРН — это критично для признания расходов.
- Храните все платёжки: при рассрочке ФНС запросит каждую.
- Если доля оформлена на ребёнка, вычет получают родители, но лимит «съедает» доля ребёнка.
Вычет по ДДУ в 2026 году стал доступен раньше и оформляется проще, но распределение между долями жёстко прописано в законе. Если вы участвуете в долевом строительстве, начните готовить документы уже сейчас, это позволит вернуть налоги за 2025 год и последующие периоды.
Уточняйте детали в вашей ИФНС или на сайте НДФЛка.ру, где можно подготовить 3-НДФЛ онлайн без ошибок.