С 2026 года в России вступили в силу новые правила предоставления налоговых вычетов․
Особенно это касается имущественного налогового вычета (ИВВ), который можно получить как после покупки, так и после продажи квартиры․
В статье разберём, как правильно оформить возврат, какие лимиты действуют, какие документы нужны и какие нюансы стоит учитывать․

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов, связанных с приобретением, строительством или продажей недвижимости․
Ставка НДФЛ в России по‑прежнему составляет 13 % для большинства физических лиц․

Ключевые параметры в 2026 году

• Максимальная сумма возврата – 650 000 рублей (при стандартной ставке 13 %)․
• Лимит расходов, которые можно включить в вычет, составляет 5 млн рублей (5 млн × 13 % = 650 000 руб)․
• Если налоговый вычет не использован полностью, его остаток можно перенести на следующее жилье (законодательная инициатива одобрена в 2026 г․)

Как работает вычет при покупке квартиры?

При покупке квартиры в ипотеку или за наличные вы имеете право на возврат 13 % от стоимости жилья (не более 650 000 руб)․
Для получения вычета необходимо:

1. Собрать пакет документов (см․ раздел «Документы»)․
2. Подать декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган за год покупки․
3. Получить возврат в виде денежного перечисления на банковскую карту․

Налоговый вычет при продаже квартиры

Продажа недвижимости сама по себе не дает прямого вычета, однако она влияет на сумму, которую можно вернуть, если вы уже использовали вычет при покупке той же квартиры․

Ситуация «вычет уже использован»

Если при покупке квартиры вы уже получили вычет (например, 600 000 руб), а позже продаёте эту же квартиру, то:

• Возврат не происходит повторно – вы уже получили полную компенсацию․
• Однако, если при продаже вы получаете прибыль, превышающую стоимость покупки, то эта прибыль облагается НДФЛ (13 %)․

Ситуация «не использован полностью»

Если при покупке вы получили лишь часть вычета (например, 400 000 руб из возможных 650 000 руб), то оставшийся остаток (250 000 руб) может быть:

• Перенесён на следующую покупку недвижимости (законодательная инициатива 2026 г․)․
• Сохранён в виде «неиспользованного» вычета, который можно применить при продаже, если вы решите вычесть прибыль от продажи в будущих декларациях․

Как вернуть часть вычета после продажи?

Если после продажи вы решили приобрести новое жильё, то «неиспользованный» вычет можно перенести․ Процедура выглядит так:

1. Подать декларацию о продаже (форма 3‑НДФЛ) и указать полученную прибыль․
2. В декларации указать размер неиспользованного ИВВ, который будет перенесён․
3. При покупке нового жилья в течение 3 лет (по новому закону) подать декларацию о покупке и применить перенесённый вычет․

Необходимый пакет документов

Для получения возврата (как при покупке, так и при продаже) понадобится следующий набор:

Пошаговая инструкция по возврату вычета после продажи

1. Определите размер уже полученного вычета․ Сравните сумму, полученную при покупке, с максимальным лимитом (650 000 руб)․
2. Подготовьте документы о продаже․ Сохраните оригиналы договора, акта приема‑передачи, справки о выплате налога․
3. Заполните декларацию 3‑НДФЛ за год продажи․ В разделе «Имущественный вычет» укажите:
   • Сумму продажи․
   • Себестоимость (стоимость покупки + затраты на ремонт, если они были)․
   • Полученную прибыль (если есть)․
4. Укажите остаток неиспользованного вычета․ Если вы получили только часть вычета при покупке, внесите оставшуюся сумму в поле «Переносимый вычет»․
5. Подайте декларацию в налоговый орган․ Это можно сделать онлайн через личный кабинет ФНС или лично в отделении․
6. Ожидайте проверку и возврат․ Срок рассмотрения – до 30 календарных дней․ Деньги перечисляются на указанный банковский счёт․

Частые ошибки и как их избежать

• Неправильный расчёт расходов․ Учитывайте только официальные платежи (ипотечные проценты, нотариальные услуги, услуги оценщика)․
• Отсутствие копий договоров․ Сохраните все оригиналы и сделайте их сканы – без них декларация будет отклонена․
• Сдача декларации за неверный налоговый период․ Декларацию за год покупки следует подавать в следующем календарном году, а за продажу – в том же году, когда произошла продажа․
• Неуплата НДФЛ с прибыли от продажи․ При получении прибыли более 1 млн руб налог уплачивается в размере 13 %; если не уплатить – вычет может быть отменён․

Вопросы и ответы (FAQ)

Практические рекомендации от экспертов

• Ведите «книжку расходов»․ Записывайте все затраты, связанные с недвижимостью: ремонт, комиссии, страховые взносы․
• Сохраняйте электронные копии․ Налоговая принимает сканы документов, подписанные электронной подписью;
• Пользуйтесь онлайн‑сервисом ФНС․ Через личный кабинет можно отследить статус декларации и получить уведомления о требуемых уточнениях․
• Консультируйтесь с бухгалтером․ При сложных сделках (совместная собственность, наследование, продажа с прибылью) профессиональная помощь снизит риск ошибок;

Возврат налогового вычета при продаже квартиры – процесс, требующий внимательности к деталям и правильного оформления документов․
С 2026 года лимит вычета составляет 650 000 рублей, а закон позволяет переносить неиспользованный остаток на следующую покупку в течение трех лет․
Следуя пошаговой инструкции, вы сможете быстро получить возврат и избежать лишних налоговых обязательств․

Если у вас возникли вопросы, рекомендуем обратиться в налоговую инспекцию или к квалифицированному налоговому консультанту – своевременная профессиональная помощь часто экономит деньги и время․

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года․ Законы и нормативные акты могут изменяться, поэтому перед подачей декларации проверяйте последние версии нормативных документов на официальном сайте ФНС․