Приватизация жилого помещения, это безвозмездная передача квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан.
Однако ключевым вопросом, регулируемым семейным и гражданским законодательством, является:
когда приватизированная квартира становится общей совместной собственностью супругов (или членов семьи), а когда — личной долей одного из них?
Правовая основа: как формируется совместная собственность?
В российском праве совместная собственность возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Для супругов такой случай описан в ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ: имущество, нажитое в браке, считается общим, если не доказано иное.
Исключение из общего правила: изъятие приватизированного жилья из режима совместной собственности
Верховный Суд РФ в постановлении Пленума неоднократно разъяснял, что квартира, полученная по договору приватизации, не относится к совместно нажитому имуществу, если:
- право собственности возникло по безвозмездной сделке (приватизация, дарение, наследование);
- только один из супругов был включён в договор социального найма и впоследствии стал единоличным собственником;
- второй супруг:
- не был зарегистрирован в квартире;
- не участвовал в приватизации;
- не вложил общие средства в улучшение жилья.
Когда приватизированная квартира становится общей совместной собственностью?
«Старые» приватизации (до 31 мая 2001 г.)
До г. закон допускал приватизацию жилого помещения в совместную собственность всех зарегистрированных членов семьи
(п; 2 ст. 2 Закона РФ от № 1541-1). В этом случае:
- все участники приватизации становятся сособственниками без определения долей;
- возникает обще-совместная собственность (ст. 244 ГК РФ);
- для последующего распоряжения квартирой требуется согласие всех сособственников.
«Новые» приватизации (с 1 июня 2001 г.)
С г. возможность приватизации в совместную собственность исключена.
Дом, квартира или комната оформляются только в долевую собственность (п. 2 ст. 31 ЖК РФ).
Поэтому:
- если супруги хотят, чтобы квартира была общей, необходимо заранее договориться о долях (например, ½ и ½);
- в отсутствие такой договорённости каждый член семьи становится собственником своей конкретной доли.
Смешанные случаи: супруги + дети
Если приватизация происходила до 2001 г. и в ней участвовали родители и несовершеннолетние дети,
то квартира будет находиться в общей совместной собственности всех указанных лиц.
При смерти одного из собственников наследники должны:
- Обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства о праве на наследство.
- Если остальные сособственники согласны — заключить соглашение об определении долей (перевод совместной собственности в долевую).
- Зарегистрировать переход доли в Росреестре.
Использование материнского капитала и других льгот
Жилищное законодательство жёстко ограничивает превращение «материнских» квартир в совместную собственность.
Согласно п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ:
приобретённое с использованием средств материнского капитала жилое помещение оформляется в общую долевую собственность
всех членов семьи: мамы, папы и детей, с обязательным определением долей.
Исключение не предусмотрено даже по соглашению сторон.
Практические выводы и рекомендации
Для супругов, приватизирующих квартиру после :
- Заранее оговорите размер долей в договоре приватизации или в последующем брачном договоре (ст. 42 СК РФ).
- Если хотите «совместную» собственность, придётся отказаться от приватизации и сохранить статус нанимателей,
а затем заключить договор совместного владения уже на вторичном рынке.
Если приватизация была до :
- Проверьте выписку ЕГРН: если в графе «форма собственности» указано «совместная» — значит, вы сособственники без долей.
- В случае развода и споров требуйте раздел именно совместной собственности, а не долей (п. 1 ст. 38 СК РФ).
Важно: при любых спорах суды исходят из даты приватизации, документов о регистрации членов семьи и источника финансирования.
Храните все бумаги и следите за правильностью записей в ЕГРН.