Актуально на 19 апреля 2026 г.
Недвижимость, один из самых «капиталоёмких» активов любой организации. Ошибка в учете грозит переоценкой налоговой базы, штрафами и проблемами при продаже или сдаче имущества в аренду. Ниже — подробная инструкция, как правильно отразить объект недвижимости в бухгалтерии с учетом последних изменений ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020 и кадастрового законодательства 2024–2025 годов.
На каком счете учитывать недвижимость?
- Счет 01 «Основные средства» — для зданий, помещений, сооружений, переданных в эксплуатацию.
- Счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» — если объект сдается в аренду и приносит доход не менее 12 месяцев;
- Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» — для капитального строительства (строящиеся объекты, достройка, реконструкция).
- Счет 10.21 — применяется редко; обычно относится к ТМЦ, но если объект недвижимости приобретён «в комплекте» с материалами (например, модульное здание), первоначально можно временно отражать на 10.21, а затем перевести на 08.
Как определить первоначальную стоимость объекта недвижимости
ФСБУ 6/2020 чётко разграничивает:
- Затраты на приобретение (договорная цена, НДС не входит, если организация на ОСН).
- Прямые затраты по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию (регистрация права собственности, госпошлина, нотариальные расходы, страховка при транспортировке).
- Затраты по демонтажу, перемещению и восстановлению земельного участка (если объект возводится «с нуля»).
- Важно: лицензии на ПО, предустановленное в «умных» зданиях (BMS, SCADA), включаются в стоимость основного средства, если без них эксплуатация невозможна.
Пример расчёта:
Организация купила офис за 15 000 000 ₽ (без НДС), оплата госпошлины – 30 000 ₽, юридическое сопровождение – 120 000 ₽. Первоначальная стоимость объекта = 15 000 000 + 30 000 + 120 000 = 15 150 000 ₽.
Постановка на кадастровый и бухгалтерский учет: разница
| Кадастровый учет | Бухгалтерский учет |
|---|---|
| Регистрирует Росреестр (ФГБУ «ФКП Росреестра»). Необходим для подтверждения права собственности. | Регистрирует бухгалтерия организации. Необходим для отчетности и налогообложения. |
| Документ — выписка ЕГРН с кадастровым номером. | Документ — инвентарная карточка формы ОС-6 (с 2021 г. — электронная). |
| Срок — 5–10 раб. дней с момента подачи заявления. | Срок, дата принятия к учету определяется приказом руководителя (не позднее даты ввода в эксплуатацию). |
В Московской области в 2024 году «встали на кадастр» ~96 000 объектов, а по всей России, более 5,2 млн. Показатель важен для оценки рыночной активности, но в бухгалтерии мы учитываем именно фактическую стоимость, а не кадастровую.
Амортизация объектов недвижимости в 2026 году
4.1 Выбор метода
- Линейный — самый популярный, особенно при аренде: равномерно списываем стоимость.
- Уменьшаемый остаток — ускоряет расходы, применим к офисным зданиям, не запрещён ФСБУ 6/2020.
- Списание стоимости пропорционально объему продукции (работ) — если здание используется на производстве и есть точные объемы выпуска.
4.2 Полезный срок
Для зданий ОКОФ 210.00.00.00 — 30–45 лет, для помещений офисных — 20–25 лет. Вы можете установить собственный срок, обосновав его в учетной политике.
Упрощёнка (УСН): особенности учета
- На доходах амортизация не уменьшает налог, но расходы на покупку можно списать равными долями в течение года (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
- На доходы минус расходы амортизация списывается как расход в момент оплаты, но объект всё равно ставится на счет 01 и амортизируется по правилам ФСБУ 6/2020.
Продажа, списание, дарение недвижимости: проводки
6.1 Продажа
Дт 62 – Кт 91.1 — выручка от продажи Дт 91.2 – Кт 01, списание остаточной стоимости Дт 91.2 – Кт 68, НДС (если ОСН)
6.2 Списание (ветхость)
Дт 02 – Кт 01 — списание амортизации Дт 91.2 – Кт 01 — списание остаточной стоимости
6.3 Дарение
Дт 91.2 – Кт 01 — списание остаточной стоимости Дт 91.2 – Кт 68, НДС с рыночной стоимости (по правилам 2026 г.)
Проверка себя: топ-5 ошибок бухгалтеров
- Использовали счет 10.21 для купленного здания. Правильно — 08, затем 01.
- Забыли перейти на ФСБУ 26/2020 для капитальных вложений. С 2022 года затраты на достройку нужно показывать на 08, а не на 20/25/26.
- Не разделили стоимость земли и здания. Земля не амортизируется, а значит, нужно распределить цену пропорционально рыночной оценке.
- Поставили объект на учет без ЕГРН. При продаже покупатель не сможет оформить сделку, а вы — списать амортизацию.
Чек-лист для бухгалтера при покупке недвижимости
- ☐ Получил выписку ЕГРН с кадастровым номером;
- ☐ Проверил, что продавец, собственник.
- ☐ Сформировал первоначальную стоимость (договор + расходы).
- ☐ Открыл счет 08 (или 03 при аренде).
- ☐ Составил приказ о вводе объекта в эксплуатацию.
- ☐ Подготовил инвентарную карточку ОС-6 (электронную).
- ☐ Установил срок полезного использования и метод амортизации.
- ☐ Настроил соответствующий КБК для уплаты налога на имущество.
Правильный учет недвижимости — это не только «поставить на 01 и начислить амортизацию». Это комплексный процесс, включающий кадастровый учет, соблюдение ФСБУ 6/2020 и 26/2020, разграничение расходов и методов начисления амортизации. Следуя вышеописанным правилам, вы минимизируете риски при проверках и обеспечите прозрачную отчетность для инвесторов и налоговых органов.
Полезные ссылки:
- Текст ФСБУ 6/2020
- Онлайн-запросы в Росреестр
- Калькулятор амортизации от ФНС