Актуально на 20 апреля 2026 года

Что изменилось?

С 1 января 2020 года в Налоговый кодекс РФ внесены ключевые поправки: для единственного жилья минимальный «льготный» срок владения снижен с 5 до 3 лет․ Это означает, что если квартира, комната или дом продаётся после 36 месяцев непрерывной собственности и на момент продажи является единственным объектом недвижимости для проживания, НДФЛ платить не придётся․

Когда действует трёхлетний срок

1. Квартира приобретена после и на дату продажи является единственным жильём собственника и его семьи․
2. Исключение из «единственности» допускается, если новое жильё куплено не более чем за 90 календарных дней до продажи старого (так называемое «сменное жильё»)․
3. Объект получен по наследству, дару от близкого родственника, приватизирован или передан по договору ренты — тогда трёхлетний срок действует независимо от «единственности»․

Когда остаётся пятилетний срок

• Если жильё не является единственным на момент продажи․
• Если собственник владеет двумя и более объектами (например, квартирой и долей в доме), даже если одна из них приобретена менее 90 дней назад․
• Если недвижимость куплена по договору долевого участия (ДДУ) на вторичном рынке после и не попадает под исключения․

Как налоговая определяет «единственное жильё»

ФНС проверяет:

• сведения из ЕГРН на дату продажи;
• объекты в собственности супруга/супруги и несовершеннолетних детей;
• наличие других объектов, даже если они находятся в другом регионе․

Если в течение 90 дней до продажи куплена новая квартира (и старая продаётся), то оба объекта считаются «в переходе» и льгота сохраняется․

Пошаговая инструкция: как оформить безналоговую продажу

1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН (срок исчисляется с этой даты)․
2. Убедитесь в статусе «единственное жильё» на дату сделки․
3. Если планируете «сменное жильё», купите новое не позднее 90 дней до продажи старого․
4. Соберите пакет документов: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные документы, справки о составе семьи․
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ только если налог всё-таки возникнет (например, не дотягиваете до 3 лет)․ При отсутствии налога подавать декларацию не нужно․

Примеры из практики

Пример 1: единственное жильё

Иван купил квартиру в марте 2021 года и продаёт её в апреле 2026 года․ На момент продажи у Ивана и его семьи нет других объектов недвижимости․ Владение > 3 лет → НДФЛ не платится․

Пример 2: «сменное жильё»

Мария купила новую квартиру в январе 2026 года и продаёт старую в марте 2026 года․ Между покупкой и продажей прошло 60 дней․ Старое жильё было единственным․ → Льгота сохраняется, налога нет․

Пример 3: две квартиры

Алексей владеет двумя квартирами с 2020 года (одна, наследство, вторая — куплена)․ Планирует продать наследственную в 2026 году․ Для неё действует 3 года, так как наследство → НДФЛ не платится․ Для второй квартиры срок 5 лет, продажа в 2026 году повлечёт налог․

Сколько придётся заплатить при нарушении сроков

Если жильё продаётся раньше минимального срока, налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (доход от продажи – 1 000 000 руб․) × 13%

Или можно уменьшить доход на фактические расходы на покупку, если документы сохранились․

Региональные особенности

В 2026 году 24 региона (включая Москву и Санкт-Петербург) ввели дополнительные послабления — краткосрочное снижение срока до 3 лет для категорий «молодые семьи» и «участники реновации»․ Уточняйте местные законы на сайте ФНС вашей области․

Следите за обновлениями на официальном сайте ФНС России и консультируйтесь с налоговым специалистом при сложных схемах сделок․