В чём суть статьи 217.1 НК РФ
Статья 217.1 ввела так называемый период владения недвижимостью. Если вы владели объектом дольше минимального срока, продажа вообще не облагается НДФЛ. В 2026 году действуют следующие правила:
- 3 года — если квартира была получена:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- приватизация;
- договор ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет, во всех остальных случаях (купили на рынке, получили по ДДУ, обменяли и т.д.).
Как рассчитать налог, если минимальный срок не выдержан
Формула простая:
НДФЛ = (Стоимость продажи − 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13 %
Два легальных способа уменьшить базу:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — универсален, не требует документов, но ограничен по сумме.
- Альтернативный вычет «расходы на приобретение» — подходит тем, кто покупал квартиру дороже, чем продаёт. Важно сохранять ДКП, чеки, квитанции.
Пример расчёта:
- Куплена квартира в 2024 г. за 5 000 000 ₽, продаётся в 2026 г. за 6 000 000 ₽.
- Владение — 2 года, минимальный срок не выдержан.
- Вычет «расходы»: 6 000 000 − 5 000 000 = 1 000 000 ₽.
- НДФЛ к уплате: 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽.
Три категории продавцов, которым официально можно не платить налог
- Долговременные владельцы — 3/5 лет выдержаны (см. выше).
- Единственное жильё — если на момент сделки у продавца нет другой квартиры в собственности, 3-летний льготный срок распространяется на любую квартиру.
- Продажа за меньше 70 % кадастровой стоимости — если фактическая цена не превышает 0,7 кадастровой, налоговая будет считать доходом именно 0,7 кадастровой (п. 5 ст. 217.1).
Календарь налоговой отчётности
| Дата | Что делать |
|---|---|
| до 30 апреля 2027 г. | Подать 3-НДФЛ за 2026 год |
| до 15 июля 2027 г. | Оплатить налог |
| до 1 декабря 2026 г. | Уплатить имущественный налог за 2025 год (если ещё владели объектом на ) |
Как подать декларацию онлайн
- Через личный кабинет ФНС (lkfl.nalog.ru).
- Мобильное приложение «ФНС Россия».
- Сервис «Госуслуги» → «Налоги и финансы» → «Подача налоговой декларации 3-НДФЛ».
Ошибки, которые дорого стоят
- Занижение цены в договоре. Налоговая пересчитает по 0,7 кадастровой и выставит доначисления + пени.
- Игнорирование декларации. Штраф 5 % за каждый месяц просрочки (максимум 30 %).
- Неверный выбор вычета. Если расходы < 1 млн, выгоднее вычет «1 млн ₽», но многие путают и теряют деньги.
Что готовится в 2027 году: краткий анонс
В проекте федерального бюджета заложено постепенное снижение ставки НДФЛ на сделки с единственным жильём до 7 %. Однако механизм ещё обсуждается; официальный законопроект ожидается осенью 2026 г.
Памятка продавцу — скорая помощь за 30 секунд
- Посмотрите дату регистрации права в ЕГРН.
- Если владение ≥ 3/5 лет → налог 0 ₽.
- Если меньше → выберите выгодный вычет и прикиньте 13 %.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
По вопросам консультации рекомендуем официальный сайт ФНС России nalog.gov.ru или горячую линию ###-###-####.