Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Резюме

Объект: нежилое здание площадью 1 450 м² по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10.
Цель передачи: повышение доходности актива, снижение расходов на содержание, привлечение надежного арендатора для долгосрочного сотрудничества.
Ожидаемый экономический эффект: чистый дисконтированный доход (NPV) за 5 лет составляет 28,7 млн ₽ при ставке дисконтирования 12 %.

Общие сведения об объекте

Местоположение и транспортная доступность

7 минут пешком до ст. м. «Примерная»;
50 м до остановки наземного транспорта (маршруты 15, 27, 178);
900 м до ТТК, 12 минут до МКАД.

Технические характеристики

Параметр	Значение
Площадь застройки	1 450 м²
Этажность	3 этажа + подвал
Высота потолков	3,3 м
Инженерные системы	Центральное отопление, вентиляция, 120 кВт электричества, оптоволокно
Состояние	хорошее (капремонт 2022 г.)

Правовой статус

В собственности ООО «Пример-Инвест»; Обременений и арестов нет. Категория земель — «Земли населённых пунктов, разрешённое использование «Деловые и коммерческие объекты».

Анализ текущего использования

Историческая загрузка

2021 г. — 55 % площадей занято под складские нужды;
2022 г. — 40 % (частичный выезд арендаторов);
2023 г. — 30 % (остались 2 офиса и склад площадью 240 м²);
2024 г., 25 % (только склад).

Финансовые показатели за 2024 г.

Доход от аренды: 3,1 млн ₽
Эксплуатационные расходы: 2,4 млн ₽
Налог на имущество: 0,9 млн ₽
Чистый операционный доход (NOI): –0,2 млн ₽

Обоснование целесообразности передачи в аренду

Рынок коммерческой недвижимости

По данным CBRE за I кв. 2026 г. средняя ставка аренды нежилых зданий в Москве:

Офисы класса B: 12 000 ₽/м²/год;
Складские помещения: 6 000 ₽/м²/год;
Ритейл (первые этажи): 18 000 ₽/м²/год.

Вакансия снизилась до 8 % по сравнению с 12 % в 2025 г., что свидетельствует о восстановлении спроса после кризиса.

Сравнение сценариев

Сценарий 1. Самостоятельная эксплуатация

Прогноз дохода (2027–2031): 3,3 → 3,6 → 3,9 → 4,2 → 4,5 млн ₽
Прогноз расходов: –2,7 → –2,9 → –3,1 → –3,3 → –3,5 млн ₽
NPV (12 %) = –1,4 млн ₽

Сценарий 2. Долгосрочная аренда на 5 лет (ставка 11 000 ₽/м²/год, ежегодная индексация 5 %)

Доход: 16,0 → 16,8 → 17,6 → 18,5 → 19,4 млн ₽
Расходы (управляющая компания 5 %): –0,8 → –0,8 → –0,9 → –0,9 → –1,0 млн ₽
NPV (12 %) = 28,7 млн ₽

Сценарий 3. Продажа актива

Рыночная стоимость: 145 млн ₽ (100 000 ₽/м²)
Налог на прибыль (20 %): –29 млн ₽
Чистая выручка: 116 млн ₽
NPV = 116 млн ₽, но без перспективы роста капитала

Риски и меры их снижения

Риск	Вероятность	Влияние	Контрмеры
Дефолт арендатора	Средняя	Высокое	Депозит 2 мес., поручительство, страхование
Рост налогов	Низкая	Среднее	Фиксация ставки в договоре
Физический износ	Низкая	Среднее	Технический аудит, резервный фонд ремонта

Проект договора аренды (основные условия)

Параметр	Значение
Срок	5 лет с правом пролонгации 2 года
Ставка	11 000 ₽/м²/год (11 450 м² × 11 000 ₽ = 15,95 млн ₽/год)
Индексация	+5 % ежегодно
Коммуналка	Входит в ставку (арендатор оплачивает сверхнорматив)
Обеспечительный платёж	2 месячных аренды
Капремонт	За счёт арендатора с компенсацией 30 % от собственника

Передача объекта по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10 в аренду на 5 лет при текущих рыночных условиях позволит:

перевести актив из убыточного в высокодоходный (NPV +28,7 млн ₽);
снизить операционные риски за счёт долгосрочного контракта;
сохранить право собственности и потенциал роста стоимости здания.

Полученные дополнительные денежные потоки (средний 6,7 млн ₽ в год) могут быть направлены на погашение кредитной задолженности или реинвестированы в новые проекты.
Рекомендуется начать переговоры с предварительно отобранными арендаторами и подготовить договор аренды к подписанию в течение 30 дней.

Справка обоснование целесообразности передачи в аренду объекта недвижимого имущества