Дата актуализации:

В условиях реформы местного самоуправления (МСУ) земельные отношения становятся ключевым элементом экономической самостоятельности муниципалитетов. Ни одна из функций МСУ не столь всеобъемлюща и не влияет на развитие территории так сильно, как распоряжение земельными ресурсами. Ниже рассмотрены:

• правовые основания муниципальных полномочий;
• современные новеллы законодательства;
• практика деления полномочий между поселениями и муниципальными районами;
• проблемные точки и перспективы дальнейшего регулирования.

Конституционные и кодексные основы

Конституция РФ и Земельный кодекс

Статья 9 и 36 Конституции РФ закрепили:

1. возможность существования муниципальной собственности на землю;
2. закрепление земель как основы жизни и деятельности народов, находящихся в его ведении;
3. обязанность органов МСУ обеспечивать рациональное использование и охрану земель.

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), вступивший в силу № 136-ФЗ, детализировал полномочия органов МСУ:

• Статья 11 — перечень исключительных полномочий;
• Статья 19 — механизм перехода земель в муниципальную собственность;
• Статья 3 — взаимодействие гражданского и земельного законодательства при совершении сделок.

Круг исключительных полномочий органов МСУ

Резервирование земель

Муниципалитет может относить земельные участки к категории земель резерва, что позволяет:

• создавать инвестиционный фонд земель для будущих проектов;
• ограничивать оборот таких участков до момента принятия решения о целевом назначении.

Изъятие для муниципальных нужд

Возможные формы:

1. добровольный выкуп;
2. принудительное изъятие с компенсацией (редкое, применяется строго по судебному решению).

Установление правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

ПЗЗ — локальный нормативный акт, определяющий:

• виды разрешённого использования;
• параметры застройки (плотность, высотность, процент озеленения);
• условия выделения земель под инфраструктурные объекты.

Важно: без утверждённых ПЗЗ полномочия по распоряжению землями поселения переходят к району (п. 3.3 специального закона о «землях, гос. собственность на которые не разграничена»).

Формирование муниципальной собственности

Когда земельный участок становится муниципальным:

• отказ собственника от права собственности (ст. 19 ЗК РФ);
• безвозмездная передача из федеральной или региональной собственности;
• приобретение на торгах или в результате сделок.

Деление полномочий между уровнями МСУ

Новеллы законодательства 2024–2026 годов

Уточнение статуса «земель, гос. собственность на которые не разграничена»

С г. введён Федеральный закон № 447-ФЗ, который:

• однозначно закрепил, что такие земли относятся к собственности муниципальных районов;
• обязал районы передать часть полномочий поселениям после утверждения ими ПЗЗ;
• сократил срок утверждения ПЗЗ с 18 до 12 месяцев с момента инициативы администрации.

Усиление цифрового контроля

С 2026 г. вводится обязательная внесение сведений о муниципальных границах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в формате 3D-моделей. Это позволит:

1. исключить споры о границах между поселениями;
2. оперативно корректировать ПЗЗ при изменении транспортной или инженерной инфраструктуры.

Практические кейсы

Комитет по управлению имуществом города Саратова

Орган:

• выступает единым центром по распоряжению всем муниципальным имуществом, включая землю;
• проводит мониторинг эффективности использования земельных участков;
• взаимодействует с инвесторами через «одно окно» при подготовке документации.

Проблема отсутствия ПЗЗ в малых поселениях

В 2025 г. Росреестр зафиксировал:

• 23 % сельских поселений не имеют утверждённых ПЗЗ;
• в результате функции распоряжения землёй перераспределяются на районный уровень, что увеличивает сроки оформления сделок и снижает инвестиционную привлекательность.

Перспективы и рекомендации

Для органов МСУ

• Ускорить разработку ПЗЗ — использовать типовые решения Минстроя РФ;
• Внедрить модуль цифрового cadastre-моделирования для оперативного планирования;
• Развивать институт публичных слушаний для повышения прозрачности решений.

Для законодателя

• Закрепить в ЗК РФ механизм временного перехода полномочий при чрезвычайных ситуациях (ЧС, военное положение);
• Создать федеральный фонд субсидий на подготовку ПЗЗ для малых поселений.

Полномочия муниципального образования в сфере земельных отношений формируют фундамент территориального развития. Современные новеллы (447-ФЗ, цифровизация ЕГРН) усиливают роль МСУ, однако требуют активизации усилий по разработке ПЗЗ и внедрению цифровых инструментов. Только при сочетании правовой ясности, технологичности и общественного контроля муниципалитеты смогут реализовать свой потенциал как полноценные субъекты хозяйствования на земле.