В ситуации‚ когда два человека владеют земельным участком в долевой собственности‚ у каждого из них рано или поздно может возникнуть желание выделить свою долю в натуре и стать полноправным хозяином отдельного куска земли. Самый быстрый и «мирный» способ — заключение соглашения о разделе земельного участка. Ниже приведён подробный алгоритм действий‚ типовые ошибки и актуальный образец 2019 года (он по-прежнему применяется в 2026 г. с учётом последних разъяснений Росреестра и судебной практики).

Когда можно и когда нельзя разделить участок

Раздел возможен‚ если:

• участок состоит из двух долей (в нашем примере — ½ и ½);
• каждая из частей после раздела сохраняет самостоятельный кадастровый номер и не становится «крошечной», минимальные размеры установлены регіональными правилами землепользования и застройки;
• целевое назначение и разрешённое использование новых участков не нарушают законодательство (например‚ нельзя «отрезать» кусок от земель сельхозназначения и превратить его в ИЖС без перевода категории);

Раздел запрещён‚ если:

• земля изъята из оборота (заповедник‚ заказник‚ иной особо охраняемый объект);
• имеется запрет на раздел в акте предоставления или договоре аренды;
• раздел невозможен без нарушения требований к минимальному размеру участка.

Два пути раздела

Важно: после раздела обязательно требуется государственная регистрация прекращения долевой собственности и возникновения права на новые участки. Без этого ваше соглашение «висит в воздухе».

Пошаговая инструкция по заключению соглашения

1. Принятие решения. Собственники договариваются о разделе и принципе распределения.
2. Обращение к кадастровому инженеру. Он готовит межевой план и акт согласования границ.
3. Формирование пакета документов:
   • кадастровые паспорта (выписки ЕГРН);
   • документы-основания (договор купли-продажи‚ дарения‚ свидетельство о наследстве);
   • разрешение органов местного самоуправления (если требуется перевод категории);
   • договор о разделе (см. образец ниже).
4. Регистрация в Росреестре. Подаётся заявление каждого собственника‚ прилагаются техпланы и соглашение.
5. Получение выписки ЕГРН. С этого момента участки считаются разделёнными.

Образец соглашения о разделе земельного участка (2019 г.)

СОГЛАШЕНИЕ
о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности
г. Москва 20 апреля 2026 г.
Мы‚ нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 № 123456‚ выдан г.‚
 прож.: 123456‚ г. Москва‚ ул. Садовая‚ д. 5‚ кв. 10‚
Петров Петр Петрович‚ паспорт 45 00 № 654321‚ выдан г.‚
 прож.: 123456‚ г. Москва‚ ул. Садовая‚ д. 5‚ кв. 11‚

являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок
с кадастровым номером 77:05:0004010:1234‚ общей площадью 1 200 кв. м‚
расположенный по адресу: Москва‚ Северное Тушино‚ ул. Лесная‚ влад. 1‚
в равных долях по ½ доли каждый‚ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

Произвести реальный раздел указанного земельного участка следующим образом:
 1.1; Сформировать участок № 1 площадью 600 кв. м с кадастровым
 номером 77:05:0004010:1235‚ который переходит в собственность Иванова И.И.
 1.2. Сформировать участок № 2 площадью 600 кв. м с кадастровым
 номером 77:05:0004010:1236‚ который переходит в собственность Петрова П.П;
 1.3. Границы участков указаны в прилагаемом межевом плане № 77-05-2026-01
 от «15» апреля 2026 г.‚ подготовленном кадастровым инженером Сидоровой О.А.

Расходы по межеванию и регистрации несут стороны поровну.

С момента государственной регистрации права собственности на новые
 участки долевая собственность на первоначальный участок считается прекращённой.
Споры‚ вытекающие из настоящего Соглашения‚ решаются в суде по
 месту нахождения участка.

Адреса и реквизиты сторон:
Иванов: тел. +7 -99 123-45-67
Петров: тел. +7 -99 987-65-43

Подписи:
_______________ /Иванов И.И./
_______________ /Петров П.П./

Как подать документы в Росреестр

Онлайн (Госуслуги/ФГИС ЕГРН):

1. Авторизуйтесь под своей учётной записью.
2. Выберите «Подать заявление на регистрацию» → «Раздел земельного участка».
3. Загрузите сканированное соглашение (с «живыми» подписями)‚ техпланы‚ квитанцию об оплате госпошлины.
4. Получите электронную расписку; решение придёт в срок до 5 рабочих дней (МФЦ) или 3 дня (электронный сервис).

Офлайн (МФЦ): принесите оригиналы документов + 2 копии. Сотрудник выдаст талон-уведомление.

Изменение целевого назначения после раздела

Теоретически можно изменить ВРИ (вид разрешённого использования) уже после того‚ как участок стал вашим. Но это отдельная процедура:

• Подаётся заявление в комитет по земельным ресурсам района.
• Разрабатывается проект планировки или межевание с новым ВРИ.
• Оплачивается госпошлина 350 руб. за рассмотрение вопроса.

Без разрешения администрации изменить ВРИ нельзя: «стороны не вправе сами определять‚ для каких целей в будущем собственник планирует использовать часть своей земли».

Типовые ошибки

• Ошибка: «Разделим участок пополам и напишем в договоре‚ что один будет жилым‚ а второй, для торговли».
  Комментарий: целевое назначение определяет государство‚ а не собственники.
• Ошибка: Не согласовали границы с соседями.
  Решение: Внесите акт согласования в МФЦ‚ иначе регистрация будет приостановлена.

Частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли нотариальное удостоверение соглашения?

Ответ: Нет‚ если оба собственника подписывают документ лично. Нотариус требуется только при представительстве по доверенности.

Вопрос: Можно ли разделить участок не поровну‚ а‚ например‚ 40% и 60%?

Ответ: Да‚ если оба собственника договорились и новые участки соответствуют минимальным допустимым размерам.

Соглашение о разделе земельного участка — это прежде всего добровольный договор‚ который оформляется в простой письменной форме и подлежит обязательной регистрации. Правильно составленный договор позволяет:

• избежать судебных трат;
• получить отдельные кадастровые паспорта за 2–3 недели;
• в будущем свободно распоряжатся своей частью земли.

Образец 2019 года применим и в 2026 году‚ поскольку законодательство по разделу долевой собственности с 2019 г. существенно не менялось. Не забудьте проверить актуальные минимальные размеры участков в вашем муниципалитете и вовремя оплатить госпошлину.

Если остались вопросы — обращайтесь к кадастровому инженеру или юристу по недвижимости.