В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости не изменились:
в большинстве случаев срок владения составляет 5 лет. Однако есть важные исключения, которые позволяют экономить 13 % с прибыли от сделки уже через 3 года или даже меньше; Ниже — подробный разбор.
Содержание
- Базовый срок — 5 лет
- Когда достаточно 3 лет
- Особые льготы для семей с детьми
- Как посчитать доход и налог при ранней продаже
- Шпаргалка по срокам и льготам
Базовый срок — 5 лет
Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ, если вы продали:
- квартиру,
- комнату,
- дом,
- дачу,
- земельный участок,
и не относитесь к льготной категории, то НДФЛ не возникает при условии, что на момент продажи объект находился в вашей собственности не менее 5 лет.
Когда достаточно 3 лет
Закон сокращает срок до 3 лет, если хотя бы одно из условий выполняется:
- Единственное жильё. На момент продажи у вас и членов семьи отсутствуют другие объекты недвижимости, доли в них или права требования по ДДУ.
- Наследство или дар от близких. Квартира была получена по наследству или договору дарения от родителей, детей, супругов, братьев/сестёр.
- Приватизация. Жильё ранее было передано гражданину в собственность в рамках приватизации.
- Рента или пожизненное содержание. Объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
Особые льготы для семей с детьми
С 2022 года действует расширенное освобождение для родителей (опекунов) с детьми. Налог не платится, если одновременно выполняются 2 условия:
- Продаётся единственное жильё ранее 5 лет владения.
- В течение 90 календарных дней до продажи или 365 дней после покупается новое жильё (большей площади или стоимости).
Документы о покупке нужно подать в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ.
Как посчитать доход и налог при ранней продаже
Если срок владения меньше льготного, то налог рассчитывается так:
- Определяем доход от продажи (берём цену из договора купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости).
- Выбираем вычет:
- 1 млн рублей (п. 1 ст. 220 НК РФ), если документы о покупке отсутствуют;
- или фактические расходы на приобретение (чеки, ДДУ, ипотечные договоры).
- Налог = (Доход − Вычет) × 13 %.
Пример
Вы купили квартиру за 3,5 млн руб. и продали через 2 года за 4,2 млн руб. Доход = 4,2 млн − 3,5 млн = 0,7 млн руб. НДФЛ = 0,7 млн × 13 % = 91 000 руб.
Шпаргалка по срокам и льготам (2026)
| Способ получения жилья | Семейное положение | Необходимый срок владения | Нужно ли платить НДФЛ при продаже раньше срока |
|---|---|---|---|
| Покупка на рынке | Единственное жильё | 3 года | Нет, если срок ≥ 3 лет |
| Покупка на рынке | Есть другое жильё | 5 лет | Да, если меньше 5 лет |
| Наследство, приватизация, дар | Любое | 3 года | Нет, если срок ≥ 3 лет |
| Любой способ | Семья с детьми + покупка нового жилья | 0 лет | Нет, если выполнены условия льготы |
— льгота действует при одновременной покупке/продаже в течение 90/365 дней.
Чтобы полностью избежать налога при продаже квартиры в 2026 году, в большинстве случаев достаточно дождаться 5 лет владения. Если вы попадаете под исключение (единственное жильё, наследство, приватизация и т. п.), то срок сокращается до 3 лет. А семьи с детьми могут перейти на новое жильё без налога и вовсе без минимального срока.
Не забудьте: при любой продаже до минимального срока обязательно подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля.