Сдача жилья в аренду остаётся одним из самых популярных способов пассивного дохода в России. Однако вопрос налогообложения, особенно касающийся НДС, вызывает много вопросов. В этой статье мы подробно разберёмся, в каких случаях НДС возникает при сдаче квартиры в аренду, а в каких — нет.
Когда НДС не платится при сдаче квартиры в аренду?
Сдача жилой квартиры физическим лицом
Если вы — физическое лицо (не зарегистрированы как ИП или компания), то:
- НДС не начисляется при сдаче жилой квартиры в аренду.
- Вы обязаны заплатить НДФЛ 13% (или 13–15% для доходов свыше 5 млн руб. в год).
- Налог можно снизить на 1 млн руб. в год через стандартный вычет.
ИП на спецрежимах (УСН, ПСН)
- ИП на УСН «Доходы» платит 6% от арендной платы, НДС не платится (до 2026 г.).
- ИП на Патенте (если аренда жилья разрешена в регионе), фиксированная сумма, НДС отсутствует.
Сдача жилья через самозанятость
Если вы зарегистрированы как самозанятый, то:
- Налог составляет 4–6% (зависит от того, кто арендатор — физлицо или компания).
- НДС не начисляется.
- Можно не сдавать декларацию, если доход < 2,4 млн руб. в год.
В каких случаях возникает НДС?
Компания на ОСНО сдаёт нежилое помещение
Если вы владеете:
- Складом
- Офисом
- Коммерческой недвижимостью
и сдаёте её как юрлицо на ОСНО, то:
- НДС 20% обязателен.
- Можно выставить счёт-фактуру и получить вычет.
ИП или компания сдаёт жилую квартиру, но на ОСНО
Редкий случай, но возможен:
- Если ИП/ООО на ОСНО сдаёт жильё, то НДС 20% начисляется.
- Однако, так как аренда жилья — освобождённая операция, ИП/ООО может подать заявление на освобождение от НДС.
Как избежать НДС при аренде квартиры?
- Не регистрируйте компанию. Сдавайте как физлицо — НДС не возникает.
- Используйте УСН или патент. Для ИП — самый простой способ избежать НДС.
- Оформите самозанятость. Подходит для 1–2 квартир без ИП.
Краткосрочная аренда (посуточно): есть ли НДС?
Если вы сдаёте квартиру посуточно через Airbnb, Суточно.ру, Yandex Travel:
- НДС не платится, если вы — физлицо или ИП на УСН.
- Платформа может удерживать НДФЛ 13% (если вы не самозанятый).
- Если вы — компания на ОСНО, то НДС 20% — обязателен.
| Форма владельца | Тип недвижимости | НДС | Альтернатива |
|---|---|---|---|
| Физлицо | Жилая квартира | Нет | НДФЛ 13% |
| ИП на УСН | Жилая квартира | Нет | УСН 6% |
| ИП на ОСНО | Жилая квартира | 20% (можно освободиться) | Перейти на УСН |
| Компания на ОСНО | Нежилое помещение | 20% — обязателен | перейти на УСН (если возможно) |
⚠️ Важно!
В 2026 году НДС не облагается сдача жилой квартиры в аренду ни при каких условиях. Однако, если вы сдаёте офис, склад или коммерческую недвижимость, НДС почти всегда будет 20%.
Консультация специалиста
Если вы сомневаетесь, какой режим налогообложения выбрать (УСН, ПСН, самозанятость), лучше проконсультироваться с налоговым юристом. Он поможет оптимизировать налоги и избежать штрафов.