Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Важность правильного оформления решения единственного участника ООО (Общество с ограниченной ответственностью) о продаже недвижимости трудно переоценить. Ошибки в документе могут привести к отказу в регистрации сделки в Росреестре, возникновению налоговых споров и даже к признанию сделки недействительной.

Правовая основа

Согласно действующему законодательству РФ, продажа недвижимости, находящейся в собственности ООО, должна быть одобрена его высшим органом управления – единственным участником. Основные нормативные акты, регулирующие процесс:

Гражданский кодекс РФ (раздел «Недвижимое имущество»);
Федеральный закон № 14‑ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
Налоговый кодекс РФ (вопросы налогообложения при продаже недвижимости).

Когда требуется решение?

Решение необходимо в следующих случаях:

Продажа земельного участка, находящегося в собственности ООО;
Продажа здания, помещения или иной недвижимости, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
Передача недвижимости в аренду сроком более 12 месяцев (по требованиям налоговой);
Любая сделка, в результате которой меняется состав активов общества.

Кто принимает решение?

Если в ООО единственный участник, то только он (в личном качестве или через доверенное лицо) может принять решение о продаже. Если решение принимаеться через доверенное лицо, необходимо предоставить доверенность (нотариально заверенную).

Какова структура решения?

Документ должен включать следующие обязательные элементы:

Шапка – наименование ООО, ИНН, ОГРН;
Дата и место составления;
Полные данные единственного участника (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации);
Текст решения (что именно решено, какие объекты недвижимости продаются, условия продажи, уполномочивание представителей);
Основания принятия решения (например, «в соответствии со ст. 53 ФЗ‑14‑О»);
Подпись участника (или доверенного лица) и печать (если документ оформляется в фирменном бланке).

Образец решения единственного участника ООО о продаже недвижимости

<h2 style="text-align:center;">РЕШЕНИЕ</h2>
<p style="text-align:center;">единственного участника ООО «<b>Название общества</b>»</p>

<p>г. Москва<br>«__<число>» <__<месяц>» 2026 г.</p>
<h3>Об участнике</h3>
<ul>
 <li>ФИО: <b>Иванов Иван Иванович</b></li>
 <li>Паспорт: серия 45 12 № 345678, выдан ОУФМС России по г. Москве <br>дата выдачи г.</li>
 <li>ИНН: 7701234567<br>Адрес регистрации: 123456, г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 5</li>
</ul>

<h3>Решение</h3>
<p>Я, <b>Иванов Иван Иванович</b>, единственный участник ООО «<b>Название общества</b>», в соответствии со ст. 53 Федерального закона № 14‑ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», принимаю следующее решение:</p>

<ol>
 <li>Продать в пользу <b>[наименование покупателя]</b> (ИНН/ОГРН: ___________________), 
 находящуюся в собственности ООО объект недвижимости:
 <ul>
 <li>Тип объекта: <b>земельный участок</b>;</li>
 <li>Кадастровый номер: <b>77:01:0000000:1234</b>;</li>
 <li>Площадь: <b>2 500 м²</b>;</li>
 <li>Адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. 10</li>
 </ul>
 </li>
 <li>Утвердить договор купли‑продажи, заключенный с вышеуказанным покупателем, стоимостью <b>10 000 000 (десять миллионов) рублей</b>.</li>
 <li>Уполномочить генерального директора ООО «<b>Название общества</b>», <b>Петрова Петра Петровича</b>,
 действовать от имени общества при подписании договора, передаче прав собственности,
 а также представлять интересы общества в государственных органах (Росреестр, налоговая служба) в рамках данной сделки.</li>
</ol>

<p>Настоящее решение вступает в силу с момента его подписания.</p>

<p style="margin-top:40px;">_______________________<br>Иванов Иван Иванович<br>Единственный участник ООО «Название общества»</p>

Порядок регистрации продажи недвижимости

После подписания решения необходимо выполнить следующие шаги:

Подготовить договор купли‑продажи и согласовать его с покупателем.
Получить нотариальное заверение подписи участника (если договор подписывается в присутствии нотариуса).
Подать в Росреестр пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
- Оригинал и копию договора купли‑продажи;
- Решение единственного участника (оригинал + копия);
- Свидетельство о государственной регистрации ООО (ОГРН);
- Свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРН);
- Нотариально заверенная доверенность (если сделку подписывает представитель);
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Ожидать завершения регистрации (обычно 3‑5 рабочих дней).
Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к покупателю.

Налоговые последствия

Продажа недвижимости, находящейся в собственности ООО, облагается налогом на прибыль (ставка 20 %). При распределении прибыли между участниками — удерживается налог на дивиденды (13 % для резидентов). Важно проконсультироваться с бухгалтером, чтобы правильно оформить налоговые обязательства.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли оформлять протокол собрания участников?

Если в ООО только один участник, протокол не требуется – достаточно решения в простой письменной форме, подписанной участником.

Можно ли делегировать подписание договора другому лицу?

Да, но только на основании доверенности, выданной единственным участником. Доверенность должна быть нотариально заверена.

Что делать, если у недвижимости есть обременения (ипотека, арест)?

Обременения необходимо снять или согласовать их сохранение с покупателем. Для этого потребуется согласие кредитора (банка) и соответствующие документы.

Какой срок действия решения?

Решение действует до момента его исполнения (подписания договора и регистрации перехода права). После исполнения решение считается выполненным и может быть занесено в реестр решений ООО.

Практические рекомендации

Сохраняйте оригиналы всех документов (решение, договор, доверенность) в архиве ООО.
Проверяйте соответствие данных в решении данным, указанным в ЕГРН (кадастровый номер, площадь, адрес).
При необходимости привлеките юриста – это поможет избежать формальных ошибок.
Не забывайте о сроках уплаты налогов: налог на прибыль уплачивается в течение 30 дней после окончания налогового периода, в котором была получена прибыль от продажи.

Решение единственного участника ООО о продаже недвижимости – ключевой документ, без которого сделка не может быть зарегистрирована. Правильное оформление решает вопросы юридической силы, налоговых обязательств и ускоряет процесс регистрации в Росреестре. Используйте приведённый образец как основу, адаптируя его под конкретные условия вашей сделки.

Автор: ваш помощник по юридическим вопросам.
Дата публикации: