Если вы, ваши родители или дедушка с бабушкой приобрели квартиру, дом или земельный участок до 31 января 1998 года, то с высокой долей вероятности объект до сих пор не числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ На практике это означает: право-то у вас есть, но государство о нём не знает․ А значит, спокойно распоряжаться имуществом (продать, подарить, заложить) вы не сможете․

Почему «старые» права не внесены в ЕГРН?

Федеральный закон № 122-ФЗ, создавший современную систему государственной регистрации, вступил в силу именно 31 января 1998 года․ До этого момента:

• регистрацию вели БТИ или местные администрации;
• в качестве подтверждения выдавали бумажные свидетельства, государственные акты, договоры купли-продажи с «шапкой» БТИ;
• сведения в единую электронную базу НЕ переносились․

Закон говорит: право есть, но…

Права признаются юридически действительными

Пункт 5 статьи 69 Закона о регистрации недвижимости прямо указывает: права, возникшие до , считаются действительными и без внесения в ЕГРН․ Однако:

• для совершения любой сделки (продажа, дарение, ипотека, долгосрочная аренда) потребуется первичная постановка на кадастровый учёт и регистрация права;
• при отсутствии записи в ЕГРН Росреестр не сможет выдать выписку, необходимую нотариусу и банку․

Важный нюанс: кадастровый учёт ≠ регистрация права

Если ранее учёт не осуществлялся (а для объектов 90-х чаще всего так и есть), процедура разбивается на два этапа:

1. Постановка объекта на кадастровый учёт (получение кадастрового номера)․
2. Государственная регистрация права собственности․

Какие документы нужны для «узаконивания» старого права

Основной пакет

• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи 1996 г․, свидетельство о наследстве, государственный акт на землю, решение исполкома и т․ д․
• Технический паспорт БТИ (если сохранился)․
• Паспорт РФ заявителя․
• Кадастровый паспорт объекта (если уже выдавали)․
• Заявление о постановке на кадастровый учёт и регистрации права (форма № П-1)․

Если документов нет или они утеряны

1. Заказать архивную выпискку из БТИ или МФЦ․
2. Обратиться в архив города/района за копией договора или решения исполкома․
3. В судебном порядке восстановить право по восстановительным документам (ст․ 222 ГПК РФ)․

Пошаговая инструкция 2026 года

Шаг 1․ Проверьте ЕГРН онлайн

Зайдите на сайт rosreestr․gov․ru или сервис «Мои документы» → раздел «Сведения об объекте недвижимости»․ Если сведений нет — переходите к шагу 2․

Шаг 2․ Закажите кадастровые работы

Выберите кадастрового инженера из реестра Росреестра․ Стоимость межевания земельного участка, от 6 000 руб․, технического плана квартиры — от 5 000 руб․ (регионы могут отличаться)․

Шаг 3․ Подайте заявление в МФЦ или «Госуслуги»

• Выберите услугу «Государственный кадастровый учёт и регистрация права»․
• Прикрепите электронные копии документов (PDF/JPEG, до 20 МБ каждый)․
• Укажите способ получения: выписка ЕГРН придёт в личный кабинет или на e-mail․

Шаг 4․ Госпошлина

Частые проблемы и способы их решения

«БТИ поставило штамп, но в ЕГРН ничего нет»

Штампы БТИ до 1998 года имели регистрационное значение, но не вносились в электронный реестр․ Повторной регистрации не требуется, но при сделке придётся пройти полный цикл․

Дом построили в 1995-м, но прав нет

Требуется оформить право в порядке «признания права собственности на самовольную постройку» (ст․ 222 ГК РФ)․ Процедура: межевание → согласование в администрации → суд → регистрация․

Умер собственник, наследники не вступили

1. Подайте нотариусу заявление о принятии наследства (6 месяцев)․
2. Получите свидетельство о праве на наследство․
3. Зарегистрируйте переход права в Росреестре одновременно с кадастровым учётом․

Где получить помощь

• МФЦ (Мои документы) — бесплатные консультации и приём документов․
• Единая справочная Москвы: 8 (495) -77-77-77․
• Региональные центры госуслуг — проверьте расписание на официальном сайте вашего района․
• Кадастровые инженеры и риэлторы — подбор проверенных специалистов доступен на портале «Дом․РФ»․

Почему нельзя откладывать

С каждым годом:

• теряются оригиналы документов;
• сменяются административные границы (земельный участок может «выпасть» из кадастрового квартала);
• увеличиваются сроки и стоимость кадастровых работ;
• усложняется судебная практика по восстановлению утраченных прав․

Актуально на 20 апреля 2026 года․ Перед любыми действиями рекомендуем уточнять сведения на официальных сайтах Росреестра и МФЦ вашего региона․