Краткий вывод: при продаже квартиры, полученной по наследству, вы можете уменьшить налогооблагаемый доход не только на 1 млн рублей «стандартного» вычета, но и на все документально подтверждённые расходы наследодателя, если последний сам никогда не использовал эти расходы для уменьшения своего налога. Главное – собрать пакет документов и правильно отразить сумму в декларации 3-НДФЛ.

Почему расходы наследодателя важны

До 2019 г. наследник мог уменьшить доход либо фиксированным вычетом 1 млн руб., либо только своими собственными расходами (а их у него обычно не было – квартиру же получил безвозмездно). С 2019 г. в Налоговый кодекс РФ внесли ключевое изменение:

• пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо разрешает учитывать расходы наследодателя (дарителя), если они ранее не были учтены им для целей налогообложения;
• это правило применяется к объектам, полученным после (включая наследство и дарение).

Как это работает на практике

Формула расчёта НДФЛ

Налог = (Цена продажи – Вычеты) × 13 %

Вы вправе выбрать наиболее выгодный вариант:

1. Вычет 1 000 000 руб. (если документы о покупке отсутствуют).
2. Реальные расходы наследодателя на приобретение квартиры, подтверждённые документально.
3. Комбинировать с другими имущественными вычетами (например, при покупке новой квартиры в том же году).

Пример 1 – расходы выше 1 млн руб.

• Наследодатель купил квартиру в 2020 г. за 4 500 000 руб.
• Вы продаёте квартиру в 2026 г. за 5 200 000 руб.
• Вычет: 4 500 000 руб. (расходы наследодателя).
• НДФЛ = (5 200 000 – 4 500 000) × 13 % = 91 000 руб.

Если бы вы использовали только «миллионный» вычет, налог составил бы 546 000 руб. (разница – 455 000 руб.).

Пример 2 – квартиру продают родители-наследники для детей

Семья имеет двух детей (один – несовершеннолетний, второй – 22 года, очная форма). Продав квартиру до 3-летнего срока владения, они:

• снижают базу на расходы наследодателя;
• вправе приобрести другую квартиру до 30 апреля следующего года и заявить имущественный вычет как покупатель.

Это даёт право на зачёт взаимных налогов и потенциально полное освобождение от НДФЛ.

Какие документы нужны

Как отразить в 3-НДФЛ за 2026 год

1. Раздел «Доходы» → указываем доход от продажи.
2. Раздел «Вычеты» → выбираем «Расходы на приобретение».
3. В строке «Стоимость имущества, принимаемая к вычету» указываем сумму расходов наследодателя (не более цены продажи).
4. Приложить сканы документов через личный кабинет ФНС или подать на бумаге.

Частые ошибки

• Использовать чеки на ремонт. Ремонт не входит в «расходы на приобретение».
• Отсутствие доверенности. Если документы хранятся у другого наследника – оформите доверенность на предоставление копий.
• Забыть про сроки. Декларацию и заявление о вычете нужно подать до 30 апреля 2027 г. (если продажа была в 2026 г.).

Альтернативные способы снизить налог

Если наследник владел долей ≥ 3 лет:

• доход от продажи полностью освобождается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);
• для квартиры, введённой в собственность до – минимальный срок 3 года;
• после 2016 г. – 3 года, если это единственное жильё, иначе 5 лет.

Алгоритм действий «шаг за шагом»

1. Определите дату начала владения (дата вступления в наследство).
2. Рассчитайте стаж владения на момент продажи.
3. Собираете документы наследодателя.
4. Выбираете оптимальный вычет.
5. Заполняете 3-НДФЛ онлайн через Госуслуги или личный кабинет ФНС.
6. Оплачиваете налог не позднее 15 июля 2027 г.

Ключевая справка ФНС

«То, что наследодатель сам получал имущественный вычет при покупке, значения не имеет. Главное, чтобы он не учитывал расходы на покупку для целей налогообложения при продаже другого имущества и не включал их в состав расходов, принимаемых к вычету» (Письмо ФНС от № БС-4-11/6104@).

Учёт расходов наследодателя – это легальный и мощный инструмент, позволяющий наследнику существенно снизить или полностью «обнулить» НДФЛ при продаже недвижимости. Сохраняйте документы, проверяйте сроки и при необходимости консультируйтесь с налоговым специалистом.

Обновлено: 20 апреля 2026 г.