Актуально на 04.2026. В статье собраны все изменения законодательства и практика ФССП РФ за последние 12 месяцев.

Что такое реализация недвижимости в исполнительном производстве?

Реализация недвижимого имущества, это принудительная продажа квартиры, дома, земельного участка через торги для погашения долга по исполнительному документу (судебный приказ, исполнительный лист, нотариальное соглашение). Процедура регулируется статьями 85–89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и Приказом ФССП №808 от .

Этап 1. Возбуждение исполнительного производства

• Взыскатель подает исполнительный документ в Службу судебных приставов в течение 3 лет после вступления решения суда в силу.
• Судебный пристав-исполнитель (СПИ) в течение 3 дней выносит постановление о возбуждении производства и направляет копию должнику.
• Дается 5-дневный срок добровольного исполнения. При неуплате запускается процедура ареста.

Этап 2. Арест недвижимости

Важно: с аресту подлежит только доля должника в общей собственности, если долг < 5 млн руб. При долге ≥ 5 млн руб. возможен арест всей квартиры (ст. 446 ГПК РФ в ред. 2024 г.).

1. СПИ выносит постановление об обращении взыскания на недвижимость.
2. В Росреестре накладывается запрет отчуждения и регистрационные действия (ст. 91 Закона об исполнительном производстве).
3. Опись имущества фиксируется в Акте описи и ареста. К акту прилагаются:
   • выписка ЕГРН;
   • фотографии объекта;
   • сведения о прописанных лицах.

Этап 3. Оценка имущества

С обязательна электронная оценка через аккредитованные сервисы (ФССП №808/2023).

Должник вправе предоставить свою оценку в течение 5 дней после получения акта оценки ФССП. При расхождении более чем на 30 % СПИ может назначить повторную оценку.

Этап 4. Постановление о передаче имущества на реализацию

СПИ выносит постановление не позднее 10 дней после получения отчета об оценке. В постановлении указываются:

• кадастровый номер;
• начальная цена (равна оценке);
• сроки публикации извещения (не менее 30 дней).

Этап 5. Публикация информации о торгах

С 2025 года все торги по недвижимости проводятся только в электронной форме через Единую Федеральную ЭТП (ЕФЭТП) — https://torgi.gov.ru и https://fssprus.ru/torgi.

Где ищут торги:

• официальный сайт ФССП;
• «Коммерсантъ» (печать по желанию СПИ);
• портал «Госуслуги» — раздел «Долги и торги ФССП».

Этап 6. Проведение торгов

Схема проведения (ст. 88.1 Закона):

1. Первые торги — начальная цена = 100 % оценки.
2. При непродаже в течение 30 дней — вторые торги с понижением до 90 %.
3. Если итог отрицательный, повторные торги с понижением до 75 %.
4. Далее, публичное предложение (ст. 87.1) со снижением до 50 % и возможностью покупки любым лицом без аукциона.

Сроки: от первого извещения до завершения не более 180 дней.

Этап 7. Подведение итогов и передача права собственности

1. Победитель торгов вносит 100 % цены в течение 5 дней.
2. СПИ выносит постановление о признании права собственности за покупателем.
3. Основание для регистрации в Росреестре:
   • постановление СПИ;
   • договор купли-продажи;
   • квитанция об оплате.
4. Регистрация занимает 3–7 дней (МФЦ/Госуслуги).

Права должника: как защитить недвижимость

• Возражение на арест — в течение 10 дней с момента получения постановления (ст. 441 ГПК РФ).
• Частичное погашение долга до даты торгов — арест снимается.
• Оспаривание оценки в СРО или в суде при завышении > 30 %.
• Единственное жилье: если квартира — единственное помещение, арест разрешен при долге ≥ 5 млн руб. и при наличии ареста на счета/зарплату (п. 2 ст. 446 ГПК РФ).
• Альтернативные меры: предложить иное имущество, заключить мировое соглашение, рефинансировать долг.

Как купить недвижимость с торгов ФССП выгодно

1. Регистрация на ЕФЭТП — загрузка ЭЦП (Контур.Фокус, Тинькофф).
2. Ознакомление с документами: правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН, сведения об обременениях.
3. Залог — 10 % от начальной цены (возвращается при отказе).
4. Подача заявки — до 18:00 МСК дня, предшествующего аукциону.
5. Шаг повышения цены — 1 % от начальной цены, но не менее 1 000 ₽.
6. Оформление ипотеки — Сбербанк, Дом.РФ, Россельхозбанк предлагают специальные программы для покупки на торгах.

Сроки и статистика 2025 г.

• Среднее время от ареста до регистрации за покупателем — 160 дней.
• Доля выкупа недвижимости на вторых торгах — 68 % (ФССП отчет Q3 2025).
• Минимальное понижение цены на публичном предложении — 50 %.

Шаблон действий для должника (алгоритм «спасти квартиру»)

1. Немедленно получите постановление СПИ — отсчет сроков идет с даты вручения.
2. Проверьте долг — на сайте ФССП или в Госуслугах.
3. Обратитесь к юристу для подготовки возражения и расчета альтернативных способов погашения.
4. Заявите единственное жилье — предоставьте выписку ЕГРН, договор соцнайма, справку МФЦ.
5. Если арест не снят, участвуйте в оценке и торгах, чтобы выкупить имущество самому (допустимо до 100 % цены).

Реализация недвижимого имущества должника в 2025–2026 гг. — это жестко регламентированная электронная процедура, где каждый этап имеет конкретные сроки и инструменты защиты. Должник может оспорить арест, понизить оценку или выкупить объект самому; покупатель получает доступ к недвижимости со скидкой до 50 % при соблюдении простых правил участия в ЕФЭТП.

Полезные ссылки:

• Официальные торги ФССП
• Единая Федеральная ЭТП
• Проверка задолженности и торги (Госуслуги)