Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
При продаже квартиры нередко возникает необходимость «вывести» из общей сделки часть денежных средств, связанных с неотделимыми улучшениями. Для этого используется расписка о неотделимых улучшениях, простой, но юридически значимый документ, который позволяет сторонам сэкономить на налогах и упростить расчёты. Ниже, подробная инструкция по составлению расписки, её образец, а также разбор типичных ошибок.
Что такое «неотделимые улучшения» и почему они выделяются в отдельный документ
Неотделимые улучшения, это любые работы или предметы, которые нельзя изъять из квартиры без нанесения ей ущерба (ст. 623 ГК РФ). К таким улучшениям относятся:
- заменённые окна ПВХ;
- встроенная кухня;
- натяжные потолки;
- шкафы-купе «до потолка»;
- перепланировка, узаконенная в БТИ;
- система «теплый пол».
Для чего выделяют улучшения в отдельную расписку:
- Налоговая экономия. Продавец снижает налогооблагаемую базу, если кадастровая стоимость квартиры «в плюсе».
- Безопасность покупателя. В договоре купли-продажи фиксируется «чистая» цена квартиры, а расписка подтверждает, что остальные деньги уплачены за неотделимые улучшения.
- Банковские расчёты. При ипотеке банк финансирует только цену из договора; остальную часть покупатель передаёт продавцу «в конверте» через расписку.
Скрытое дополнительное соглашение vs. расписка: что выбрать
| Вариант оформления | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Дополнительное соглашение к договору купли-продажи | Регистрируется в Росреестре, «прозрачно» для банков; | Нужно платить госпошлину, возможен отказ регистратора. |
| Отдельная расписка | Не требует госрегистрации, составляется в 5 минут, упрощённая форма. | Не защищена от оспаривания. Важно заверить у нотариуса. |
Как правильно составить расписку: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Заголовок и дата
Документ оформляется в простой письменной форме. В правом верхнем углу — город и дата составления:
г. Москва 20 апреля 2026 г.
Шаг 2. Участники сделки
Указываются Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации:
Я, Иванов Сергей Николаевич, паспорт 45 00 № 123456, выдан ОВД г. Москвы г., зарегистрирован по адресу: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5, именуемый в дальнейшем «Продавец», получил от Петровой Марии Викторовны, паспорт 77 77 № 987654, выдан…
Шаг 3. Описание квартиры и улучшений
В счёт договора купли-продажи квартиры № 15, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 1, кв. 15, переданных мне в собственность, я получил денежные средства в размере 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей, являющихся полной оплатой следующих неотделимых улучшений: Встроенная кухня (мдф, плита, вытяжка). Натяжные потолки во всех комнатах. Сантехника: смесители, унитаз, ванна. Ламинат 33 класса.
Шаг 4. Фраза о передаче денег
Денежные средства переданы мне в полном объёме, в прямых руках, претензий не имею.
Шаг 5. Подписи
Продавец: _____________ /Иванов С.Н./ Покупатель: ___________ /Петрова М.В./ Свидетель: ____________ /Сидоров И.И./
Образец расписки — готовый шаблон
Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения
г. __________ «___» __________ 2026 г.
Я, Ф. И. О. продавца, паспорт серия №, выдан кем, когда, зарегистрирован(а) по адресу: адрес регистрации, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», получил(а) от Ф. И. О. покупателя, паспорт серия №, выдан кем, когда, зарегистрированного(ой) по адресу: адрес, именуемого(ой) в дальнейшем «Покупатель», денежные средства в размере ______ рублей ___ копеек, являющихся платой за неотделимые улучшения к квартире № ___, расположенной по адресу: полный адрес.
Перечень неотделимых улучшений:
- ________________________
- ________________________
- ________________________
Денежные средства переданы мне в полном объёме, в прямых руках, претензий не имею.
Подписи:
Продавец: _____________ /____________/
Покупатель: ___________ /____________/
Свидетель: ____________ /____________/
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены паспортные данные и правоустанавливающие документы.
- ☐ Сумма в расписке совпадает с договорённостью.
- ☐ Расписка составлена в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и нотариуса (при заверении).
- ☐ Сделаны фото/видео фиксацию передачи денег.
- ☐ Указан точный перечень улучшений (весом аргумент в суде).
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| «Расписка на 1 млн, а в договоре — 2 млн» | Инспекция ФНС может посчитать занижением базы по НДФЛ. | Следите за логической связью: цена договора + расписка = рыночная цена. |
| Отсутствие свидетелей | Сложно доказать факт передачи денег. | Пригласите 2 свидетеля или заверьте у нотариуса. |
| «Улучшения» не описаны | Спор о том, что именно оплачено. | Детализируйте: марка, модель, год установки. |
Налоговые нюансы-2026
Согласно письму ФНС РФ № БС-4-11/4025@ (ред. 2026 г.), если продавец владеет квартирой менее минимального срока (3 или 5 лет), то при продаже он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на:
- Фиксированный вычет 1 млн руб.
- Документально подтверждённые расходы, включая неотделимые улучшения.
Пример: продал квартиру за 6 млн руб., из них 5 млн указал в договоре и 1 млн — в расписке за улучшения. Доход = 6 млн — 1 млн (вычет) — 1 млн (расписка) = 4 млн руб. × 13 % = 520 000 руб. к уплате.
Краткий FAQ
Можно ли расписку не заверять у нотариуса?
Можно, но при споре суд потребует дополнительных доказательств (свидетели, видео, чеки).
Нужно ли регистрировать расписку в Росреестре?
Нет, это обязательно только для допсоглашения к договору.
Что делать, если улучшения оказались некачественными?
Расписка не даёт гарантий. Включите пункт «Качество улучшений подтверждается актом приёма-передачи».
Расписка о неотделимых улучшениях, это быстрый и эффективный способ «разделить» сделку на две части: основную цену квартиры и компенсацию за вложения. Главное, точно описать улучшения, заверить документ у нотариуса при крупной сумме и сохранить копии всех документов.
Используйте предложенный шаблон, подставьте свои данные и получите юридически грамотную расписку за 5 минут.
Информация предоставлена по состоянию на . За консультацией обращайтесь к квалифицированному юристу или нотариусу.