Для чего вообще нужна проверка дееспособности продавца?

Покупка квартиры, это всегда риск. Одна из самых «тихих» и дорогостоящих ловушек — сделка с человеком, который впоследствии может быть признан недееспособным или ограниченно дееспособным.
Если это произойдет, договор купли-продажи оспорят, а новый собственник потеряет и жильё, и деньги.

Что говорит закон?

Согласно ст. 43 Основ законодательства о нотариате и ст. 21 Федерального закона «О нотариате», нотариус обязан:

• установить дееспособность физических лиц;
• убедиться в добровольности их волеизъявления;
• проверить полномочия представителей, если кто-то действует по доверенности.

Как именно нотариус проверяет дееспособность продавца?

«Полевой» способ — беседа и наблюдение

Это основной метод, применяемый в 99 % случаев:

1. Нотариус задает простые вопросы: «Как вас зовут?», «Что вы продаёте?», «Сколько стоит квартира?».
2. Оценивает речь, память, адекватность реакции.
3. Если продавец путается, не понимает сути сделки или повторяет чужие фразы — возникает подозрение.

Важно: нотариус не является врачом, поэтому его оценка носит формально-юридический, а не медицинский характер.

Проверка через Росреестр

С 2025 года действует соглашение между Росреестром и Федеральной нотариальной палатой.
Нотариус в автоматическом режиме:

• отправляет запрос в Росреестр;
• получает сведения о том, нет ли записи о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным.

Ответ приходит в течение 1 рабочего дня. Полученную выписку нотариус приобщает к делу.

Когда потребуется медицинская справка

Нотариус может потребовать справку:

• если у него обоснованные сомнения;
• если продавец — пожилой (≈ 75+ лет) или имеет диагнозы, влияющие на психику;
• если родственники заявляют, что продавец болен.

Справка оформляется:

1. В психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства.
2. В наркологическом диспансере (НД) — проверяют на алкогольную/наркотическую зависимость.

Срок действия — 6 месяцев. Стоимость — от 2 000 до 7 000 ₽ в зависимости от региона.

Пошаговая инструкция для покупателя

1. Заранее (за 3–7 дней) договоритесь с нотариусом и передайте ему:
   • паспорт продавца и копии;
   • выписку из ЕГРН (или кадастровый паспорт);
   • свидетельства о браке/разводе (если есть).
2. Нотариус делает запрос в Росреестр — ждите результат.
3. В день сделки:
   • присутствуйте лично;
   • понаблюдайте за поведением продавца;
   • если возникают сомнения — настаивайте на медицинской справке.
4. После подписания договора нотариус выдаёт дубликат нотариальной формы, где будет отметка о проверке дееспособности.

Что делать, если сделка уже совершена, а дееспособность оспаривается?

Сценарий: через полгода после покупки родственники продавца подают иск о признании договора недействительным, ссылаясь на недееспособность.

• Если сделка была нотариальной и нотариус всё проверил — шансы истцов низкие: будет ходатайство Росреестра и протокол нотариуса.
• Если сделка простая письменная (без нотариуса) — придётся доказывать свою добросовестность в суде, что сложно и дорого.

Частые вопросы и мифы

Миф: «Нотариус никогда не проверяет — он только деньги берёт»

Не верно. Отказ нотариуса от проверки — повод для дисциплинарного разбирательства и потери лицензии.

Миф: «Справка из ПНД нужна всем старше 70 лет»

Нет. Возраст сам по себе не является основанием. Решение принимает нотариус, исходя из обстоятельств.

Вопрос: «Можно ли проверить дееспособность самому?»

Можно через сервисы ЕГРН, но они покажут только наличие или отсутствие записи о недееспособности. Медицинское заключение получит только нотариус или сам собственник.

Главное правило: дешёвые сделки без нотариуса могут стать самыми дорогими ошибками.
Если вы хотите спать спокойно — не экономьте на проверке дееспособности продавца.