Товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН) – это добровольное объединение владельцев недвижимости, созданное для совместного владения, пользования и управления общим имуществом. В 2021 году в российском законодательстве произошло несколько важных изменений, которые уточнили правовой статус ТСН, порядок их регистрации и функционирования.

Основные правовые акты, регламентирующие ТСН

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – статья 123.12 «Товарищество собственников недвижимости».
• Жилищный кодекс РФ – раздел VI «Товарищество собственников жилья» (ТСЖ) и положения, применимые к ТСН.
• Федеральный закон от 31 января 2016 № 7‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – вводит обязательное указание организационно‑правовой формы ТСН при регистрации садовых и огороднических товариществ.
• Федеральный закон от 24 июля 2023 № 338‑ФЗ «Об особенностях регулирования товариществ собственников недвижимости» – закрепил ряд нововведений, принятых в 2021 году, и уточнил порядок преобразования ТСН в другие формы кооперативов.

Что изменилось в законодательстве в 2021 году?

Расширение перечня объектов, которые могут входить в ТСН

Ранее ТСН в основном использовалось для садовых и огороднических товариществ (СНТ, ОНТ). С 2021 года в закон включены:

1. Коттеджные поселки;
2. Многоквартирные жилые дома;
3. Коммерческие объекты, если их совместное владение оформлено в виде ТСН.

Уточнение прав и обязанностей участников

Согласно статье 123.12 ГК РФ, ТСН имеет право:

• Предоставлять в (ограниченное) пользование часть общего имущества (например, парковочное место, кладовую).
• В установленном порядке надстраивать, перестраивать и ремонтировать общее имущество.
• Вести бухгалтерию, формировать резервы на капитальный и текущий ремонт.

Преобразование ТСН в другие формы

Закон 2021 года закрепил возможность:

• Преобразования ТСН в потребительский кооператив (по решению членов).
• Преобразования жилищного или жилищно‑строительного кооператива в ТСН – первый шаг к более гибкой системе управления.

Порядок создания и регистрации ТСН

Учредительные документы

Для регистрации ТСН необходимо подготовить:

1. Устав (в уставе указываються: название, место нахождения, предмет деятельности, порядок управления, права и обязанности членов).
2. Протокол учредительного собрания, где зафиксировано решение о создании ТСН.
3. Список учредителей (физические и/или юридические лица) с указанием их долей в общем имуществе.

Подача документов в регистрирующий орган

Регистрация ТСН производится в Федеральной налоговой службе (ФНС) по месту нахождения недвижимости. Требования к пакетам документов:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица.
• Копии учредительных документов.
• Документ, подтверждающий право собственности на объединяемую недвижимость (выписка из ЕГРН).
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Сроки и последствия регистрации

После подачи полного пакета документов ФНС обязана рассмотреть заявление в течение 10 рабочих дней. По завершении регистрации ТСН получает ОГРН и ИНН, может открывать банковский счёт и заключать договоры с подрядчиками.

Управление ТСН: органы и их функции

Права и обязанности членов ТСН

Права

• Участие в голосовании на общем собрании (право голоса пропорционально доле в имуществе).
• Получение информации о финансовой деятельности и состоянии общего имущества.
• Привлечение ТСН к защите своих интересов в суде.

Обязанности

• Своевременная уплата членских взносов, паевого взноса и доли в фонде текущего и капитального ремонта.
• Соблюдение устава и решений общего собрания.
• Участие в мероприятиях, направленных на поддержание и улучшение общего имущества.

Отличия ТСН от ТСЖ

Хотя ТСН и ТСЖ (товарищество собственников жилья) регулируются разными разделами законодательства, их функции часто пересекаются. Ключевые различия:

• Объект объединения: ТСЖ – только многоквартирные жилые дома; ТСН – любые виды недвижимости (домики в коттеджных поселках, дачные участки, коммерческие объекты).
• Организационно‑правовая форма: ТСЖ фиксируется в Жилищном кодексе, ТСН – в Гражданском кодексе (ст. 123.12).
• Возможность преобразования: ТСН может стать потребительским кооперативом, а ТСЖ – нет.

Практические рекомендации для собственников

1. Оцените выгоды – объединение в ТСН позволяет централизованно управлять общим имуществом и уменьшать зависимость от внешних управляющих компаний.
2. Подготовьте устав с учётом последних изменений 2021 года (указание вида ТСН, порядок распределения расходов, механизм преобразования).
3. Проведите учредительное собрание – зафиксируйте решения в протоколе и подпишите устав.
4. Зарегистрируйте ТСН в ФНС в течение 30 дней после собрания, чтобы получить ОГРН и ИНН.
5. Создайте резервный фонд – закон требует формировать резерв на капитальный ремонт (не менее 5 % от годового бюджета).
6. Обеспечьте прозрачность – публикуйте финансовую отчётность и решения собраний на официальном сайте ТСН или в общественных сетях.

Законодательные изменения 2021 года существенно расширили возможности и упростили процесс создания Товарищества собственников недвижимости. Теперь ТСН может объединять любые типы недвижимости, а также преобразовываться в более гибкие формы кооперативов. Соблюдение установленного порядка регистрации, составление корректного устава и активное участие собственников в управлении позволяют эффективно защищать интересы всех участников и поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 г. (данные взяты из открытых источников, включая ГК РФ, Жилищный кодекс и федеральные законы, принятые в 2021‑2023 годах).