Всё, что вы хотели знать о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже только что построенного или пока единственного жилья. Разберёмся на примерах, в числах и датах, с учётом последних изменений.
Базовые правила 2024 года
1.1 Какой налог платим
- 13 %, если доход от продажи ≤ 5 млн ₽ за год.
- 15 %, на часть дохода свыше 5 млн ₽ (прогрессивная шкала с 2025 г.).
1.2 Минимальный срок владения
Чтобы вообще не платить налог, квартира должна находиться у вас в собственности:
- 3 года — если это:
- единственное жильё в момент продажи;
- жилье, полученное по договору долевого участия (ДДУ), при условии полной оплаты до момента продажи;
- объект, полученный по наследству или в дар от близких родственников.
- 5 лет — во всех остальных случаях;
Пример
Иван купил квартиру в новостройке по ДДУ в 2020 году, полностью оплатил, получил ключи и зарегистрировал право собственности в 2023 г. Продал в 2024 г. за 6 000 000 ₽. Срок владения с момента регистрации, 1 год, но с учётом полной оплаты по ДДУ и факта единственного жилья он освобождается от налога.
Когда всё-таки придётся платить
Если условия не подходят под преференции, налог рассчитывается так:
2.1 Формула
НДФЛ = (Цена продажи − Вычет) × 13 %
2.2 Два способа уменьшить налогооблагаемую базу
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ (фиксированный).
- Расходный вычет — документально подтверждённые расходы на покупку (ДДУ, материалы, ипотека и т. д.).
Пример 1: вычет 1 млн ₽
Продажа квартиры за 7 000 000 ₽:
7 000 000 − 1 000 000 = 6 000 000 ₽ × 13 % = 780 000 ₽.
Пример 2: расходный вычет
Продажа за 5 500 000 ₽, покупка обошлась в 4 200 000 ₽ (есть все чеки и договор купли-продажи):
5 500 000 − 4 200 000 = 1 300 000 ₽ × 13 % = 169 000 ₽.
Важные сроки 2024–2026
- 30 апреля следующего года — последний день подачи 3-НДФЛ.
- 15 июля, крайний срок уплаты налога.
- Если квартира продана в 2024 г., декларацию подаём до , оплату, до .
Что изменится в 2025–2026 годах
- Прогрессивная шкала ставок (13 % / 15 %).
- Единая дата начала срока владения для ДДУ — момент полной оплаты, а не регистрации права собственности (уточнения Минфина).
- Расширенный список расходов, включающий ремонт, проценты по ипотеке и коммунальные взносы при долевом участии.
Чек-лист для продавца новостройки
- ☐ Проверьте, что квартира — единственное жильё семьи.
- ☐ Сохраните все платёжные документы по ДДУ.
- ☐ Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- ☐ Выберите выгодный вид вычета (1 млн ₽ или расходы).
- ☐ Не забудьте подать отчётность в срок.
Продавая новую квартиру, можно полностью избежать налога или существенно его уменьшить. Главное — соблюсти минимальный срок владения и правильно применить вычет. С 2025 года ставки станут прогрессивными, поэтому выгоднее закрыть сделку до конца 2024 года, если вы не попадаете под льготный «трёхлетний» режим.
Внимание! Данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией. Уточняйте детали у ФНС или квалифицированного специалиста.