В 2026 году всё чаще встречаются ситуации, когда один из супругов продаёт квартиру другому супругу, опираясь именно на брачный договор. Это не просто «перевод денег из кармана в карман» – перед вами полноценная сделка, которую нужно оформить по всем правилам Гражданского кодекса РФ и Федеральной налоговой службы. Ниже – самый подробный алгоритм, который актуален сегодня, 19 апреля 2026 года.
Почему брачный договор меняет правила игры
Обычная продажа недвижимости между мужем и женой считается двусторонней и безвозмездной – то есть даром. Но если у вас заключён брачный договор, всё становится сложнее:
- в договоре могут быть указаны доли каждого супруга;
- можно зафиксировать, что одна из долей переходит в личную собственность второго супруга;
- появляется обязанность уплатить НДФЛ и нотариальный сбор при продаже.
Какие документы нужны в 2026 году
Основной пакет:
- Брачный договор (обязательно нотариально удостоверенный).
- Свидетельство о регистрации права (ЕГРН-выписка не старше 5 дней).
- Паспорта обеих сторон.
- Согласие других собственников (если квартира в долевой собственности).
- Кадастровый паспорт (форма № КП-2009).
Дополнительно по желанию:
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (берётся в МФЦ за 1 день).
Пошаговая инструкция продажи
Шаг 1. Проверяем брачный договор
Убедитесь, что:
- в договоре чётко описана квартира (кадастровый номер, адрес, доли);
- есть пункт, разрешающий отчуждение доли без согласия второго супруга.
Шаг 2. Получаем нотариальное согласие
Даже если брачный договор всё разрешает, нотариус потребует подписи обоих супругов. Исключение – если в договоре прописана «односторонняя отчуждаемость».
Шаг 3. Подаём заявление в Росреестр
После подписания договора купли-продажи форма заявления подаётся:
- через МФЦ (среднее время 7 дней), либо
- в электронном виде через Госуслуги (3 дня).
Налоги и минимальный срок владения в 2026 году
| Как квартира попала в собственность | Минимальный срок | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| Покупка до г. | 3 года | 0 % |
| Покупка после г. | 5 лет | 13 % от прибыли (но можно вычесть 1 млн ₽) |
| Доля по брачному договору | 3 года, если квартира единственное жильё | 0 % (при соблюдении условия единственного жилья) |
Частые ошибки супругов
- Пропуск нотариуса. Без нотариального удостоверения договор купли-продажи между супругами признаётся ничтожным.
- Неверная цена. Если указать цену ниже кадастровой, налоговая насчитает НДФЛ по 70 % кадастровой стоимости.
- Отсутствие выписки ЕГРН. Без неё регистраторы откажут в сделке.
- Несоответствие данных. Адрес в брачном договоре и в свидетельстве о праве должен совпадать дословно.
Сколько стоит оформление в 2026 году
- Нотариус – 0,5 % от цены сделки, но не менее 1 500 ₽ и не более 20 000 ₽.
- Регистрация в Росреестре – 2 000 ₽ для физлиц.
- Экспертная оценка (при необходимости) – от 5 000 ₽.
✓ Проверили брачный договор
✓ Оформили нотариальное согласие
✓ Подготовили полный пакет документов
✓ Уточнили срок владения и налог
✓ Подали заявление в Росреестр
✓ Получили выписку ЕГРН на нового собственника
По всем вопросам обращайтесь к вашему нотариусу или в ближайший МФЦ. С 19 апреля 2026 года новых изменений в законодательстве пока не внесено, поэтому эта инструкция остаётся актуальной как минимум до конца текущего года.