Начиная с 2025-го и полностью вступив в силу в 2026 году, налоговые правила при продаже жилья в России изменились кардинально: к доходу от продажи стала применяться прогрессивная шкала НДФЛ. Это означает, что чем выше цена квартиры, тем выше ставка. При этом особенно остро вопрос об НДФЛ встает у тех, кто продал единственное жилье или квартиру, полученную по наследству менее 3 лет назад. Ниже – подробная инструкция, как рассчитать, уменьшить и уплатить налог, чтобы не получить неприятный «сюрприз» от ФНС.

Содержание

1. Какой минимальный срок владения в 2026 году
2. Новая прогрессивная шкала НДФЛ при продаже
3. Особенности квартиры, полученной по наследству
4. Как «обнулить» налог с помощью вычетов
5. Когда и как подать 3-НДФЛ

Минимальный срок владения: «3 года» vs «5 лет»

До 2022 года для освобождения от НДФЛ при продаже достаточно было владеть объектом 3 года. С 2022-го по 2024-й действовало ужесточение – 5 лет для большинства случаев. С 1 января 2025 года правило возвращено к прежнему:

• 3 года – минимальный срок, если жильё получено:
  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника;
  • по договору приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет – минимальный срок для всех остальных оснований (купля-продажа, долевое участие и т. д.).

Таким образом, квартира, полученная по наследству в сентябре 2023 года, может быть продана без налога уже после 1 сентября 2026 года. Продажа раньше — облагается НДФЛ с применением льгот.

Прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году

Пример: вы продали квартиру за 3 000 000 руб. Налог составит:

• 13 % × 2 400 000 = 312 000 руб.
• 15 % × (3 000 000 – 2 400 000) = 90 000 руб.

Как наследство влияет на расчет налоговой базы

При продаже наследственной квартиры до истечения 3-летнего срока:

1. Налоговая база = Цена продажи – налоговый вычет.
2. Документальные доказательства расходов отсутствуют, поскольку наследственная трансмиссия не считается «покупкой». Поэтому применяются фиксированные вычеты.
3. Момент начала владения отсчитывается не от даты регистрации права, а с даты открытия наследственного дела (дата смерти наследодателя).

Как «обнулить» налог: вычеты и «единственное жильё»

Вариант 1: Имущественный вычет 1 000 000 руб.

Максимально простой способ:

Доход от продажи – 1 000 000 руб. = Налогооблагаемая база

Вариант 2: Вычет «единственное жильё»

Если квартира продана в 2026 году и является единственным жильём на дату продажи (включая долю), вы полностью освобождаетесь от НДФЛ независимо от срока владения. Чтобы воспользоваться льготой:

• На момент продажи у продавца не должно быть других объектов недвижимости, а также не должно быть факта покупки новой квартиры за 90 дней до продажи.
• Это исключение действует один раз в течение налогового периода.

Вариант 3: Зачёт покупки нового жилья

Если после продажи наследственной квартиры вы покупаете другое жильё, можно зачесть 2 000 000 руб. имущественного вычета при покупке, тем самым «закрыв» налог от продажи.

Когда и как подать 3-НДФЛ

• Срок подачи: до 30 апреля 2027 года (за продажу в 2026).
• Срок уплаты: до 15 июля 2027 года.
• Как подать:
  1. Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (gosuslugi.ru).
  2. Через программу «Декларация» (с официального сайта ФНС).
  3. Лично в ИФНС на бумаге.

Необходимые документы:

• Договор купли-продажи (или акт приёма-передачи).
• Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
• Свидетельство о праве на наследство.
• Платёжные документы, подтверждающие расходы (если применяете альтернативный вычет).

Важно: даже если налог «нулевой», при отсутствии декларации ФНС может начислить штраф 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ). Подайте форму вовремя!

Данный материал подготовлен на основании актуальных изменений НК РФ и официальных разъяснений ФНС по состоянию на апрель 2026 года. Перед подачей декларации убедитесь в корректности данных в вашем конкретном случае.