Что изменилось с 1 марта 2026 года

С 1 марта 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 г., который полностью пересмотрел порядок определения и применения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. В центре реформы — новый Классификатор кодов видов разрешенного использования земельных участков (далее — Классификатор ВРИ-2026). Он заменил устаревший перечень, действовавший с 2004 года, и ввёл единые правила, позволяющие:

• свести к минимуму спорные ситуации между застройщиками и органами Росреестра;
• сократить сроки согласования ВРИ с 45 до 14 календарных дней;
• сделать категории земель прозрачными для граждан и бизнеса.

Ключевые новеллы Классификатора ВРИ-2026

Единая цифровая структура кода

Каждый ВРИ теперь имеет 12-значный цифровой код, разбитый на 4 блока:

1. ББКК-ДДД-РРР-ВВВ, где
   ББ — базовая категория земель (01 — жилые, 02 — сельхоз, 03 — промышленные и т.д.);
   КК — подкатегория (например, 01.01 — «индивидуальное жилое строительство»);
   ДДД — допустимые виды деятельности (001 — «строительство коттеджа», 002 — «дачный дом» и т.д.);
   РРР, ограничения (000, отсутствуют, 001 — охранная зона, 002 — водоохранная и т.п.);
   ВВВ — вариативные условия (климатическая зона, высотность, плотность застройки).

Отдельный код для «коттеджей»

Теперь строительство коттеджей чётко выделено в код 01.01.001.000.010. Он означает:

• 01 — жилые земли;
• 01 — индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• 001 — допустимая постройка — коттедж;
• 000 — без ограничений;
• 010 — максимальная этажность 3 этажа (включая мансарду).

Список «запрещённых» комбинаций

Классификатор ВРИ-2026 впервые закрепил «красный список» — коды, которые нельзя применять на конкретных категориях земель. Например:

• на сельхозземлях (02.00.000.000.000) запрещён код 01.01.001 (коттеджи);
• на территории особо охраняемых природных комплексов код 03.02.005 (склад нефтепродуктов) недопустим.

Как проверить свой участок по новому Классификатору

Шаг 1; Уточните категорию земель в выписке ЕГРН

В разделе «Категория земель» должно быть указано: «Земли населённых пунктов», «Сельхозназначения», «Особо охраняемые» и т.д.

Шаг 2. Сверьтесь с таблицей Классификатора на сайте Росреестра

Достаточно ввести 12-значный код в поисковую строку сервиса Публичной кадастровой карты:

• если код 01.01.001.000.010 подсвечивается зелёным — разрешено строить коттедж;
• если красным, потребуется перевод участка в категорию ИЖС или изменение ВРИ через администрацию муниципалитета.

Шаг 3. Подайте заявление на изменение ВРИ (если нужно)

Срок рассмотрения — 14 календарных дней. Отказ должен быть мотивирован, и его можно обжаловать в суде или через досудебную процедуру.

Таблица популярных кодов для застройщиков (выжимка)

Как не ошибиться при покупке земли «под коттедж»

Проверьте документы продавца.
Требуйте свежую (не старше 5 дней) выписку ЕГРН и кадастровый паспорт. Убедитесь, что в ВРИ прописан именно код 01.01.001.000.010 или разрешённый аналог.

Сверьте градостроительный план.
Даже если код «зелёный», муниципалитет может иметь особые требования по отступам от границ, высотности и инженерным сетям.

Зарезервируйте ВРИ онлайн.
На портале Госуслуг доступна услуга «Предварительное согласование ВРИ». Услуга бесплатна, результат приходит на электронную почту в течение 3 суток.

Актуальные сроки и штрафы

• До Росреестр автоматически переводит старые коды ВРИ в новые без заявлений владельцев.
• С любые сделки (купля-продажа, наследование) допускаются только при наличии кода ВРИ-2026 в выписке ЕГРН.
• За строительство «не по ВРИ» предусмотрен штраф до 500 000 руб. с обязательным сносом объекта.

Новый Классификатор кодов видов разрешенного использования земельных участков делает рынок недвижимости более прозрачным, а права собственников — защищёнными. Главное правило: всегда сверяйте 12-значный код ВРИ-2026 перед покупкой земли или началом строительства. При возникновении сомнений обращайтесь к кадастровому инженеру или в территориальный орган Росреестра: консультация бесплатна, а споры дороги.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. 16:50 МСК. Подписывайтесь на обновления Росреестра и не пропустите изменения!