Каждый, кто собирается продать квартиру в 2026 году, задаётся вопросом: «Какую сумму я должен заплатить в виде НДФЛ и можно ли вообще не платить налог?»
Ниже подробно разберём актуальные правила, льготы, расчёты и способы обнулить налог к уплате.
Когда продавец вообще не платит НДФЛ
В 2026 году действуют два «запаса времени», после которых налог платить не нужно:
- 3 года – если квартира:
- получена в дар от близкого родственника;
- получена по наследству;
- приватизирована;
- получена по договору пожизненного содержания.
- 5 лет – во всех остальных случаях (куплена, получена по ДДУ, мена и т. д.).
Если вы продали квартиру раньше истечения минимального срока владения, придётся декларировать доход и рассчитывать НДФЛ. Но даже здесь есть легальные способы уменьшить налог до нуля.
«Нулевая» сумма налога: какие инструменты доступны
Имущественный вычет при продаже
Каждый продавец имеет право уменьшить доход на 1 000 000 ₽ (фиксированная сумма вычета) или на документированные расходы покупки.
Второй вариант выгоден, если вы купили квартиру дороже 1 млн ₽ и сохранили чеки/ДКП.
Пример:
- Продажа: 5 500 000 ₽
- Покупка: 4 800 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 5 500 000 – 4 800 000 = 700 000 ₽
- НДФЛ (13 %): 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Если бы продавец применил фиксированный вычет 1 млн ₽, налог составил бы 13 % × 4 500 000 = 585 000 ₽, что невыгодно.
Индивидуальный вычет при покупке нового жилья
Если в том же налоговом периоде (календарный год) вы продаёте старую и покупаете новую квартиру, можете получить:
- вычет от продажи (см. п. 2.1);
- вычет от покупки – до 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ к возврату) + вычет по ипотечным процентам до 3 000 000 ₽.
В результате налог, подлежащий уплате, может полностью «есть» вычет от покупки нового жилья.
Формула «нулевого налога»
Доход от продажи – Документированные расходы – Вычет 1 000 000 ₽ – Вычет от покупки ≤ 0 ₽
Что важно знать в 2026 году
- Новая прогрессивная шкала НДФЛ. Доходы свыше 5 000 000 ₽ облагаются по ставке 15 %, но для имущественных сделок применяется ставка 13 %, если база не превысила 5 млн ₽.
- Новый законопроект Санкт-Петербурга (на утверждении) планирует освободить от НДФЛ продажу единственного жилья через 3 года вместо 5. Следите за официальными публикациями.
- Налоговая декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.
- Уплата налога – до 15 июля следующего года.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Определить минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- Если срок не прошёл, собрать документы:
- ДКП на покупку (расходы);
- ДКП на продажу (доход);
- Платёжные документы;
- ЕСТС (если есть долевая продажа);
- Документы на новое жильё (если планируете второй вычет).
- Рассчитать налог, выбрав оптимальный способ уменьшения базы.
- Заполнить форму 3-НДФЛ.
- Отправить декларацию онлайн через ЛК ФНС или лично.
- Оплатить итоговый налог либо подтвердить нулевую задолженность.
Частые вопросы
В: У меня квартира в ипотеке, могу ли я учесть проценты?
Да, ипотечные проценты, уплаченные до момента продажи, можно включить в документированные расходы, если вы раньше не получали по ним имущественный вычет.
В: Если я продал и купил квартиру в 2026 году, можно ли заявить оба вычета в одной декларации?
Можно. Подайте 3-НДФЛ, где одновременно:
– уменьшаете доход от продажи;
– заявляете вычет от покупки (до 260 000 ₽ к возврату).
В: Как не переплатить налог, если я продал квартиру дешевле 1 000 000 ₽?
Налог будет равен нулю после применения вычета 1 000 000 ₽, но декларацию всё равно нужно подать.
В 2026 году не облагается налогом сумма дохода от продажи квартиры, если:
- с момента регистрации права прошло 3 или 5 лет;
- либо сумма дохода не превысила 1 000 000 ₽ (вместе с другими имущественными вычетами);
- либо вы уменьшили доход на документированные расходы и остаток ≤ 0 ₽.
При любых сомнениях стоит проконсультироваться с налоговым специалистом или проверить расчёт в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru.
Данный материал подготовлен по состоянию на . Перед подачей декларации убедитесь в актуальности норм и ставок НДФЛ.