Каждый раз‚ когда россиянин продаёт недвижимость‚ возникает вопрос: какой налог придётся уплатить государству? Ответ зависит от множества параметров: срока владения‚ способа получения квартиры‚ её стоимости и даже от того‚ сколько в семье детей. В 2024–2026 годах в Налоговый кодекс внесены важные изменения‚ которые могут сделать ставку НДФЛ нулевой. Разбираемся по шагам.

Какой базовый налог платят при продаже

Согласно ст. 224 НК РФ‚ доход физического лица от продажи недвижимости облагается по ставке:

• 13 % — для резидентов РФ;
• 30 % — для нерезидентов.

Но не весь доход попадает в базу: важен налоговый вычет или документально подтвержденные расходы.

Пример с цифрами

Вы продали унаследованную квартиру за 3 000 000 ₽‚ а при покупке оформили налоговый вычет в 1 000 000 ₽.

База налогообложения = 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

Когда налог равен нулю: льготные сроки владения

Главное условие освобождения — минимальный срок владения. Он зависит от того‚ как и когда вы получили объект:

1. 3 года достаточно‚ если квартира:
   • получена по наследству или дару от близкого родственника;
   • приватизирована;
   • передана по договору ренты;
   • являлась единственным жильём на момент продажи.
2. 5 лет — во всех остальных случаях (например‚ куплена «на вторичке» или по ДДУ).

Новшество 2023–2026 гг. Для семей с двумя и более детьми применяется преференция: можно продавать любое жильё без НДФЛ независимо от срока владения‚ если в течение календарного года куплено другое жильё большей площади или стоимости.

Вычеты‚ которые уменьшают базу

Важно: вычет можно применить только к одному объекту в году. При продаже долей в имуществе лимит распределяется пропорционально.

Как подать декларацию: пошаговый план

1. До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ заполните 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет» или на paper-form.
2. Прикрепите:
   • копию ДКП продажи;
   • выписку из ЕГРН (бывш. Росреестра);
   • документы на вычет (ДКП покупки‚ акт приёма-передачи‚ справку банка);
   • заявление на льготу‚ если вы семья с детьми.
3. До 15 июля оплатите исчисленный налог.

Частые ошибки‚ которые обходятся дорого

• Указывать цену ниже кадастровой. Налоговая пересчитает налог по 0‚7 × кадастровой стоимости.
• Забывать о льготе «единственного жилья». Не проверяют ЕГРН и теряют право на 3-летний срок.
• Не оставлять документы о ремонте. Дорогой ремонт при покупке можно включить в расходы‚ если есть чеки.

Ключевая мысль

Налог при продаже квартиры можно свести к нулю‚ если правильно использовать льготный срок‚ вычет или семейный статус. Всегда проверяйте сведения в ФНС и Росреестре‚ храните все документы и не пропустите дедлайн для декларации.