Актуально на 19 апреля 2026 г.

Краткий вывод

Если организация (или ИП) применяет упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы», то вся выручка от продажи любого недвижимого имущества (земельный участок, здание, офис, склад, жилое помещение) подлежит обложению по ставке 6 % (или пониженной ставке субъекта РФ). Расходы на приобретение этого имущества не учитываются, поскольку при УСН «доходы» расходы налоговую базу не уменьшают.

Когда продажа считается «предпринимательской»

Критерии для организации

• Документальное подтверждение деловой цели (договор купли-продажи, договор аренды, выписка из ЕГРН, договор поставки/подряда и т. д.).
• Систематичность сделок (две и более продажи объектов недвижимости за короткий срок).
• Использование имущества в деятельности: аренда, склад, офис, производство.
• Учёт имущества как основных средств (если ранее числилось на балансе).

Если хотя бы один из признаков присутствует, доход от продажи признаётся выручкой от предпринимательской деятельности и облагается по УСН 6 %.

Критерии для ИП

Те же критерии, но плюс вид деятельности в ЕГРИП. Даже если ИП «забыл» указать ОКВЭД «аренда и управление недвижимостью», но фактически сдавал помещение, это не освобождает от налога по УСН, а лишь повод для штрафа по ст. 14.25 КоАП.

Как рассчитать налог при УСН «Доходы»

1. Определить налоговую базу.
   Налоговая база = Цена продажи с НДС (если НДС не выделен) – НДС, подлежащий уплате (если выделен)
2. Применить ставку.
   • 6 % — стандартная;
   • 1–6 % — пониженная ставка субъекта РФ (например, 1 % в Москве для аренды).
3. Уменьшить на страховые взносы.
   У организации: взносы с з/п + взносы ИП (если ИП).
   У ИП без сотрудников: можно уменьшить налог на 100 % сумму взносов «за себя».

Пример № 1

ООО «Ромашка» на УСН «Доходы» продало склад за 5 000 000 ₽ (без НДС).
Налог до вычета взносов: 5 000 000 × 6 % = 300 000 ₽.
Страховые взносы за квартал — 180 000 ₽.

НДС при продаже недвижимости

Отличие от НДФЛ при личной продаже

Если продавец — физическое лицо, не зарегистрированное как ИП, то действует ст. 217.1 НК РФ:

• 3 года, если имущество получено по наследству, дарению от близких, приватизации.
• 5 лет — во всех остальных случаях.

При превышении срока владения доход освобождён от НДФЛ.
При УСН такого освобождения нет — налог платится всегда (6 % от всей суммы).

Как отразить продажу в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР)

1. В разделе I таблицы 1 «Доходы»:
   Дата поступления денег → Покупатель → Сумма → Статья 346.15 НК РФ → Примечание: Продажа склада по договору №__ от __.__.2026 г.
2. Никаких расходов в КУДиР не отражаем (УСН «Доходы»).

Ошибки, которые чаще всего допускают

• Ошибка 1: Уменьшили базу на стоимость приобретения (6 % от прибыли).
  Исправление: по УСН «Доходы» расходы не вычитаются. Нужно пересчитать и подать уточнёнку.
• Ошибка 2: «Забыли» указать в договоре освобождение от НДС, покупатель требует счёт-фактуру.
  Решение: приложить к договору копию уведомления о переходе на УСН.
• Ошибка 3: ИП продал личную квартиру через расчётный счёт ИП, а в КУДиР указал доход.
  Решение: если квартира не использовалась в бизнесе, доход — личный, облагается НДФЛ по 217.1 НК РФ, в КУДиР не попадает.

Пошаговый чек-лист при продаже недвижимости на УСН «Доходы»

1. Убедитесь, что объект числился в бизнесе (основное средство или товар).
2. Заключите договор купли-продажи, указав «НДС не облагается».
3. Получите деньги на расчётный счёт.
4. В течение 3 рабочих дней после поступления денег занесите сумму в КУДиР.
5. В следующей декларации УСН покажите доход в разделе 2.1.1 строка 110.
6. Уменьшите налог на страховые взносы (если есть).
7. Уплатите налог до 25-го числа месяца, следующего за кварталом.

Частые вопросы

Q: Можно ли перейти на УСН «Доходы минус расходы» только для продажи, чтобы учесть расходы на покупку?

Нет. Менять объект УСН можно только с начала календарного года (уведомление до 31 декабря предыдущего года). Сделать это «ретроспективно» нельзя.

Q: Продали офис в 2026 г., а купили его в 2020 г. Можно ли воспользоваться 3-летним освобождением от НДФЛ?

Нет, это правило справедливо только для физлиц. Если офис числился на балансе организации/ИП, налог платится по УСН 6 %.

Q: Нужно ли начислять амортизацию при УСН «Доходы» перед продажей?

Не нужно, амортизация при УСН «Доходы» не рассчитывается и не влияет на налог.

Запомните главное: при УСН «Доходы» неважно, сколько лет вы владели недвижимостью и сколько она стоила при покупке. Вся выручка облагается 6 %, а списать расходы нельзя. Поэтому перед сделкой просчитайте налоговую нагрузку и, при необходимости, проконсультируйтесь с бухгалтером.