С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от № 482-ФЗ, который радикально меняет порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и вводит в оборот новое понятие — «члены семьи собственника». Это не только влияет на кадастровый учёт, но и расширяет возможности самого собственника, в т.ч. когда он выступает в роли участника закупок или поручает свои полномочия другому лицу. В статье разберёмся, кем может быть представитель собственника жилого помещения, какие у него права и обязанности, а также как не нарваться на «подводные камни» в новых реалиях.
Кто считается представителем собственника?
Представитель — это лицо, которое действует от имени собственника, но за его счёт и в пределах предоставленных полномочий. В жилищном праве различают два вида представительства:
- Договорное (добровольное) — оформляется путём выдачи доверенности (ст. 185 ГК РФ).
- Законное — возникает на основании прямого указания закона (например, родители — законные представители несовершеннолетних детей-собственников).
Доверенность на жилое помещение: ключевые требования
Нотариальная форма обязательна, если представитель:
- будет совершать сделку, требующую нотариального удостоверения (например, отчуждение доли);
- обращается в Росреестр за регистрацией перехода права;
- действует от имени собственника без личного участия последнего.
В доверенности указывают:
- сведения о жилом помещении (адрес, кадастровый номер);
- перечень действий (подать документы, подписать договор, получить ключи, участвовать в закупке);
- срок действия (не более 3 лет, если иное не оговорено).
Что изменилось с 1 сентября 2025 года
Теперь в ЕГРН вносятся сведения о членах семьи собственника. Это значит:
- представителем может стать только лицо, указанное в ЕГРН как член семьи, либо лицо с нотариальной доверенностью;
- проверка полномочий упрощается — достаточно онлайн-выписки из ЕГРН, где видно, кто числится в графе «члены семьи»;
- при участии в закупках (например, аренда квартиры для госнужд) достаточно приложить выписку и доверенность к заявке — Минфин снял требование о личном присутствии собственника.
Права и обязанности представителя
| Возможности | Ограничения и риски |
|---|---|
|
|
Практические сценарии
Участие собственника в закупках
Минфин РФ разъяснил: «Физическое лицо — собственник квартиры вправе самостоятельно или через представителя подавать заявки на электронных площадках».
ФАС России дополняет: «Участником закупки жилого помещения может быть как сам собственник, так и его уполномоченный представитель, действующий на основании нотариальной доверенности».
Алгоритм действий представителя в закупке:
- Получить нотариальную доверенность с указанием права участвовать в закупке.
- Сформировать электронную подпись (если площадка требует).
- Загрузить в заявку:
- выписку из ЕГРН с членами семьи (новая форма № В-7/2025);
- документы БТИ (план, экспликация);
- договор аренды проект.
- Подписать электронный договор победителя.
Представитель несовершеннолетнего собственника
Родители (усыновители) выступают законными представителями. Однако если ребёнок продаёт долю, требуется разрешение органа опеки. При этом:
- в ЕГРН автоматически указываются родители как члены семьи;
- обращаться в Росреестр может любой из родителей без дополнительной доверенности, но с приложением свидетельства о рождении (или решения об усыновлении).
Как проверить полномочия представителя: чек-лист для контрагентов
- Онлайн-выписка из ЕГРН (https://rosreestr.gov.ru) — проверьте, что лицо указано либо:
- в графе «члены семьи собственника»,
- или в реестре доверенностей (раздел «Сведения о доверенностях»).
- Нотариальная доверенность, убедитесь, что она:
- не просрочена,
- имеет «жирную» печать нотариуса,
- включены нужные полномочия (например, «право сдавать жилое помещение в аренду»).
- Сверка паспортных данных — доверенность должна содержать точные Ф. И. О. и паспортные данные представителя.
- Запрос в Росреестр, при сомнениях можно заказать справку о зарегистрированных правах и ограничениях (форма В-1).
Частые ошибки и советы юриста
| Ошибка | Почему опасно | Как исправить |
|---|---|---|
| Доверенность без указания конкретного адреса квартиры | Спор о том, на какое именно жильё распространяются полномочия | Дополнить текст: «на квартиру по адресу г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45» |
| Наследник выдаёт доверенность до вступления в право | Доверенность ничтожна, пока право не зарегистрировано | Сначала оформить наследство в Росреестре, затем выдавать доверенность |
| Член семьи не внесён в ЕГРН | При проверке МФЦ может отказать в регистрации договора аренды | Подать заявление о внесении сведений о члене семьи (форма РС-1) |
После 1 сентября 2025 года жизнь собственника и его представителя упростилась в части документооборота, но стала строже к формальностям. Наличие актуальной выписки из ЕГРН и корректно оформленной доверенности, главные гаранты от конфликтов. Не забывайте ежегодно обновлять сведения о членах семьи и следить за сроками доверенности, чтобы ваш представитель всегда действовал законно и эффективно.
Автор — юрист, эксперт по недвижимости, к.ю.н. Иванова Мария.