С 1 января 2024 года в России вступил в силу новый порядок выдачи разрешения на строительство (РС) объектов капитального строительства. Он регулируется Федеральным законом № 612‑ФЗ от  г., а также изменёнными частями Градостроительного кодекса РФ (ГрК). В статье рассмотрены ключевые изменения, кто теперь выдаёт разрешения, какие документы нужны, сроки рассмотрения и как вносить изменения в уже полученный документ.

Основные законодательные изменения

• ФЗ 612‑ФЗ (2022) – передаёт полномочия по выдаче государственных услуг органам местного самоуправления (ОМСУ) с 1 янв. 2024 г.
• В ГрК РФ внесены поправки в ст. 51, ч. 5, 7 и 8, а также в ст. 16 Федерального закона «О железнодорожном транспорте» (утрачен второй абзац пункта 2).
• С 2024 г. автоматическое продление всех действующих РС на 12 мес. для заявок, срок действия которых истёк в период с по .
• Для объектов, расположенных на земельных участках, предоставленных пользователю недр, ответственность за выдачу переходит к территориальным органам Роснедрами (ранее – ФГС «Недропользование»).

Кому теперь выдают разрешения?

1. Органы местного самоуправления (муниципальные администрации, городские комитеты, районные администрации) – основной исполнительный орган.
2. Территориальные органы Роснедрами – для объектов, часть которых находится на недропользовательских участках.
3. Федеральное агентство по недропользованию (ФГС «Недропользование») – только в исключительных случаях, когда закон прямо предписывает его участие.

Что такое «разрешение на строительство» и чем оно отличается от «уведомления»?

Согласно новому порядку, уведомление и разрешение на строительство фактически являются одним документом. После подачи заявления в ОМСУ в течение семи календарных дней выдаётся ответ‑уведомление, которое имеет юридическую силу разрешения. При этом:

• Если в заявке указаны все обязательные реквизиты (проектные документы, согласования, технические условия), то процесс считается уведомительным порядком.
• Если требуется дополнительное согласование (например, в охранных зонах, при строительстве в приаэродромных зонах), применяется разрешительный порядок – сроки могут быть дольше.

Пошаговый алгоритм получения разрешения (2024‑2026)

1. Подготовка проектной документации
   • Архитектурно‑строительный проект (по требованиям ГОСТ/СНиП).
   • Экспертиза проектных решений (если требуется).
   • Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям.
   • Решения о публичном сервитуте, градостроительном плане участка, положительные заключения экспертизы и др.
2. Сбор обязательных документов (перечень по части 7 ст. 51 ГрК)
   • Заявление (форма 33‑КЗ).
   • Копия правоустанавливающего документа на земельный участок.
   • Согласования (санитарно‑эпидемиологическое, пожарное, экологическое и др., если они требуются).
   • Заключения экспертиз (строительная, экологическая, геологическая – при недропользовании).
   • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
3. Подача заявления в ОМСУ (или в территориальный орган Роснедрами). Возможна электронная подача через портал «Госуслуги».
4. Рассмотрение заявления
   • Проверка полного комплекта документов – до 3 рабочих дней.
   • Экспертная оценка проекта – до 4 рабочих дней.
   • Принятие решения и выдача уведомления‑разрешения – в течение 7 календарных дней с момента подачи.
5. Получение разрешения (электронный сертификат или бумажный документ). В документе указаны:
   • Наименование объекта и адрес.
   • Срок действия разрешения (по умолчанию – 3 года, может быть продлён).
   • Перечень обязательных условий (например, обязательное соблюдение предельных параметров высоты).
6. Начало строительства – в течение срока действия РС. При необходимости внесения изменений (например, изменение планировочных решений) – подаётся «Заявление об изменении разрешения».

Как вносить изменения в уже выданное разрешение?

В случае изменения проектной документации (планировки, материалов, технологических решений) необходимо:

1. Подготовить новую часть проектной документации.
2. Собрать дополнения к документам, предусмотренным частью 7 ст. 51 ГрК (заключения экспертиз, согласования).
3. Подать заявление об изменении разрешения в тот же орган, который выдал первоначальное РС.
4. Ожидать решения – сроки аналогичны первоначальному порядку (до 7 дней, если изменения касаются только продления срока действия).

Если изменение касается продления срока действия разрешения, то достаточно предоставить лишь подтверждение выполнения работ и запрос на продление – решение принимается в течение 7 дней без дополнительных экспертиз.

Специальные случаи

Объекты на недропользовательских участках

Для строительства на земельных участках, предоставленных пользователю недр, разрешение на ввод в эксплуатацию (и все последующие изменения) выдаёт территориальный орган Роснедрами. Порядок аналогичен общему, но к пакету документов добавляются:

• Разрешение на пользование недрами.
• Согласование с Федеральным агентством по недропользованию (при необходимости).

Строительство в приаэродромных зонах

С 2024 г. в 6 подлетных зонах до 2025 г. Росавиация ввела добровольный порядок согласования ИЖС. При этом:

• Если объект находится в зоне 1‑3, требуется обязательное согласование с Росавиацией.
• Для зон 4‑6 возможен упрощённый «уведомительный» порядок, но с обязательным предоставлением плана высотных ограничений.

Превращение коттеджа в таунхаус

Согласно новому регламенту, превращение отдельного коттеджа в таунхаус запрещено, если это приводит к созданию независимых жилых помещений без согласования с ОМСУ. В противном случае требуется получение отдельного разрешения на изменение назначения объекта.

Сроки действия и автоматическое продление

Все разрешения, выданные до 31 декабря 2024 г., автоматически продлеваются на 12 месяцев, если их срок истёк в период с по . После автоматического продления срок действия составляет максимум 3 года с даты продления. Для продления необходимо подать заявление за 30 дней до окончания текущего срока.

Пошлины и оплата

Оплата производится банковским переводом, через портал «Госуслуги» или в кассе ОМСУ. Квитанция об оплате обязана быть приложена к заявлению.

Практические рекомендации

• Проверяйте полноту пакета документов заранее – недостающие согласования часто становятся причиной задержек.
• Используйте электронную подачу – ускоряет процесс и позволяет отслеживать статус заявки в реальном времени.
• Для объектов на недропользовательских участках готовьте геологическую экспертизу уже на этапе проектирования.
• Если ваш проект попадает в зоны с особыми ограничениями (публичный сервитут, приаэродромные зоны), заранее согласуйте ограничения с соответствующими органами.
• Сохраняйте копии всех подписанных документов и квитанций – они могут потребоватся при проверках и в случае судебных споров.

С 2024 года процесс получения разрешения на строительство в России стал быстрее и более прозрачным, но одновременно выросло количество обязательных согласований, особенно для объектов, связанных с недропользованием, приаэродромными зонами и изменением назначения зданий. Главное – своевременно собрать весь пакет документов, воспользоваться электронными сервисами и внимательно следить за сроками действия разрешения.

Помните: без официального разрешения (уведомления) строительство считается незаконным, а последствия могут включать штрафы, приостановку работ и даже снос построенного объекта.

Дата публикации:  г.