20 апреля 2026 г. Каждый год с 1 января в России стартует «декларационная кампания» – период, когда граждане обязаны отчитаться о полученных доходах и, при необходимости, уплатить НДФЛ. Если в 2025 г. вы продали квартиру, комнату, долю или любую другую недвижимость, то в 99 % случаев потребуется подать форму 3-НДФЛ. Ниже – самая подробная инструкция, сроки, примеры расчёта, типичные ошибки и ответы на самые частые вопросы.

Когда обязательно подавать 3-НДФЛ

Форму нужно сдавать, если на момент продажи объект находился у вас в собственности меньше минимального срока владения. С 1 января 2024 г. правила выглядят так:

• 3 года – если квартира была получена:
  • в наследство или в дар от членов семли/близких родственников;
  • при приватизации;
  • по договору ренты.
• 5 лет – во всех остальных случаях (покупка на рынке, долевое участие в строительстве и пр.).

Если срок владения равен или превышает указанный порог, декларацию и налог платить не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Сроки подачи и уплаты налога

Подать декларацию можно:

• в личном кабинете на lkfl.nalog.ru;
• через мобильное приложение «ФНС»;
• лично или по доверенности в любую инспекцию МФЦ;
• почтой заказным письмом с описью вложения.

Как рассчитать налог с продажи

Шаг 1. Определите доход от продажи

Доход = цена, указанная в договоре купли-продажи. Если она ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая возьмёт 70 % кадастровой стоимости как минимальный доход (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Шаг 2. Выберите вычет

Можно уменьшить доход:

1. На 1 000 000 руб. – бездоказательный вычет (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
2. На документально подтверждённые расходы, которые вы понесли при покупке (цена договора, ипотечные проценты, ремонт и пр.).

Что выгоднее – сравните:

Пример.
Продажная цена – 4 000 000 руб.
Покупали за 3 200 000 руб. (+ ремонт 300 000 руб. = 3 500 000 руб.).
Бездоказательный вычет: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб.
Вычет по расходам: 4 000 000 – 3 500 000 = 500 000 × 13 % = 65 000 руб.
Вариант № 2 выгоднее на 325 000 руб.

Шаг 3. Умножьте на ставку НДФЛ

Базовая ставка – 13 % для резидентов, 15 % – при доходе свыше 5 000 000 руб. в год (прогрессивная шкала, введена с ).

Пошаговая инструкция заполнения 3-НДФЛ онлайн

1. Вход в ЛК ФНС через Госуслуги.
2. Раздел «Жизненные ситуации» → «Продал недвижимость».
3. Автоматическая загрузка данных из ЕГРН: проверьте дату регистрации права (начало срока владения).
4. Укажите:
   • вид объекта – «Квартира»;
   • доход – цена по договору;
   • вычет – «По расходам» или «1 млн руб.»;
   • приложите документы (ДКП, платёжки).
5. Система сама рассчитает НДФЛ.
6. Подтвердите декларацию ЭЦП (КЭП) и отправьте.

После отправки в ЛК появится квитанция на оплату. Её можно оплатить прямо из кабинета или скачать PDF для оплаты в любом банке.

Типичные ошибки и риски

• Неправильный период владения: датой начала считается не дата договора, а дата регистрации в Росреестре.
• Нулевая декларация: если налог равен 0 (например, продажа равна расходам), всё равно нужно подать 3-НДФЛ и отчитаться – иначе штраф 1 000 руб.
• Дети-доли: если квартира была оформлена на ребёнка, отчитаться должен законный представитель (родитель/опекун), но в декларации указывается ребёнок как налогоплательщик.
• Неподтверждённые расходы: без чеков, договоров, выписки из ЕГРН вычет по расходам не примут.

Вопрос-ответ

Если продал квартиру в 2025 г., купленную в 2021 г., нужно ли декларировать?

Ответ: Нет, если это была обычная рыночная покупка и квартира была в собственности 4 года (2021–2025). Срок 5 лет ещё не подошёл? Нет, он уже прошёл: 2021 → 2025 = 4 полных года, а минимальный срок по рыночной покупке – 5 лет. Значит, в 2026 г. декларацию не подаём и налог не платим.

Продал долю в квартире, полученной по наследству 2 года назад. Налог?

Ответ: Наследство – основание для 3-летнего срока. 2 года < 3 лет → налог есть. Вычет можно разделить по долям: 1 000 000 руб. × доля.

Купил дачный участок 6 соток без оформленного дома. Налог с продажи?

Ответ: В ЕГРН зарегистрирован только земельный участок. Срок владения считается с даты регистрации права на участок; если он < 5 лет, подаём 3-НДФЛ. Дом, не оформленный как объект недвижимости, не влияет.

Можно ли учесть ипотечные проценты в расходах?

Да. При покупке квартиры в ипотеку проценты, уплаченные банку, включаются в расходы при продаже (письмо Минфина от № 03-04-05/3991).

1. Проверьте дату регистрации права в ЕГРН (выписка).
2. Выберите выгодный вычет и соберите документы.
3. Заполните декларацию до .
4. Оплатите НДФЛ до (если есть).
5. Сохраните скрин/квитанцию о приёме ФНС и чек об оплате.

Важно! С 2026 г. ФНС тестирует автоматический расчёт налога при продаже недвижимости (проект Минфина). Однако до внедрения «бесшовной» системы обязанность по декларированию остаётся за гражданами. Не доверяйте слухам: если квартира была в собственности меньше установленного срока, обязанность подать 3-НДФЛ сохраняется.