Ситуации, когда квартира переходит от родителя к ребёнку «по наследству-дару», а затем продаётся, встречаются всё чаще. Многие владельцы задаются вопросом: «Можно ли вернуть налог (НДФЛ) с продажи подаренной квартиры?» Ответ зависит от срока владения, размера дохода, а также от того, успел ли человек воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Ниже разберёмся по шагам, как действовать в 2026 году и что изменилось в законодательстве.
Почему возникает налог при продаже
- В подарке нет затрат. При дарении квартиры от близкого родственника (мать → сын) налог на дарение не возникает (ст; 217 НК РФ). Но при последующей продаже у сына появляется доход от реализации недвижимости, который подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов).
- Минимальный срок владения. Если квартира была получена:
- по наследству или в дар от близкого родственника, то минимальный срок освобождения от НДФЛ составляет 3 года (ст. 217.1 НК РФ);
- в иных случаях ― 5 лет.
- Цена продажи и кадастровая стоимость. Если квартира продаётся дешевле 70 % кадастровой стоимости, база для НДФЛ всё равно берётся как 0,7 × кадастровая стоимость (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Как уменьшить налог: два варианта вычета
При продаже квартиры, полученной даром, можно выбрать один из двух способов, как уменьшить налогооблагаемую базу:
- Вычет 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Пример: продали квартиру за 5 млн руб. Налог = (5 млн – 1 млн) × 13 % = 520 тыс. руб. - Документальные расходы. Если вы докажете, что мать ранее приобрела квартиру за 3 млн руб., то сын может зачесть эту сумму как «расходы» (письмо ФНС от г.).
Пример: продажа за 5 млн, документальные расходы 3 млн. Налог = (5 млн – 3 млн) × 13 % = 260 тыс. руб.
Можно ли получить имущественный вычет при покупке нового жилья
Да, даже если квартира была подарена, но вы впервые хотите вернуть 13 % от покупки другой квартиры, вы сохраняете право на вычет:
- максимальный размер вычета ― 2 млн руб. (вернуть можно до 260 тыс. руб.);
- если жильё покупается в ипотеке, проценты дают ещё вычет до 3 млн руб. (ещё 390 тыс. руб.);
- в 2026 году всё оформляется онлайн в личном кабинете на портале Госуслуг или ФНС России, без похода в ИФНС.
Поэтапная инструкция по возврату налога в 2026 году
- Подготовьте документы:
- Договор дарения (мать → сын).
- Свидетельство о праве собственности.
- Договор купли-продажи (продажа квартиры);
- Квитанции/платёжки подтверждения расходов матери (если используете вариант «расходы»).
- Платёжные документы на новую квартиру, если одновременно покупаете.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в онлайн-сервисе ФНС или через Госуслуги.
- Подайте декларацию до 30 апреля 2027 года за доходы 2026 года.
- Заявите вычет и ожидайте возврат (до 4 месяцев на проверку + 1 месяц на перечисление).
Особенные категории граждан
В 2026 году сохраняется льгота: семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут получить вычет при продаже жилья без ограничения срока владения. Подтверждается справкой об инвалидности ребёнка.
Что важно помнить в 2026 году
- НДФЛ-ставка остаётся 13 %, а максимальный возврат по имущественному вычету ― 650 тыс. руб. при доходе 5 млн руб.
- Размер вычета (2 млн руб.) не индексировали уже 10 лет; в Госдуме обсуждают повышение до 3-4 млн руб., но пока решение не принято.
- Вычет при покупке жилья даётся один раз в жизни. Если вы уже его использовали, повторно не вернёте.
- Декларацию можно подать раньше (в любой момент после покупки новой квартиры), но срок возврата налога всё равно ограничен 3 годами с момента покупки.
Если вы получили квартиру в дар, продали её и доход облагается НДФЛ, то:
- обязательно заявите либо вычет 1 млн руб., либо документальные расходы;
- если одновременно покупаете жильё, используйте имущественный вычет до 650 тыс. руб.;
- все операции оформляются онлайн через Госуслуги или ФНС, без очередей и бумаг.
Внимание! Каждая ситуация индивидуальна. При сложных схемах (наследство → дар → продажа → ипотека) рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом или проверить расчёты в онлайн-сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика».