С 1 апреля 2024 года в России вступили в силу существенные поправки к Жилищному кодексу, к Федеральному закону № 608‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и к нормативным актам, регулирующим деятельность Бюро технической инвентаризации (БТИ). Эти изменения затронули порядок проведения технической инвентаризации, оформление технического паспорта, согласование перепланировок и регистрацию результатов в ЕГРН.

Краткий обзор ключевых законодательных актов

• Федеральный закон № 608‑ФЗ (вступил в силу 1 апреля 2024 г.) – уточняет порядок внесения сведений о перепланировках и переустройствах в Единный государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• Поправки к Жилищному кодексу РФ (пункт 5 статьи 28, пункт 3 статьи 30) – расширяют перечень действий, требующих обязательного согласования, и вводят обязательную техническую инвентаризацию для большинства видов перепланировок.
• Приказ Минстроя России от  № 123‑р – регламентирует форму и содержание технического плана помещения (техплана) и технического паспорта БТИ.

Все даты и ссылки актуальны на 19 апреля 2026 года.

Что теперь считается «перепланировкой»?

Согласно новому формулированию в Жилищном кодексе, перепланировкой считается любое изменение границ и площади помещения, создание новых комнат, а также изменение внутренней планировки, которое влияет на технические параметры (высота потолков, несущие конструкции, система вентиляции и т.п.). Включены также:

1. Установка/демонтаж встроенных шкафов, перегородок и панелей.
2. Перепозиция окон и дверных проёмов, если это затрагивает несущие конструкции.
3. Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот).

Все такие изменения теперь требуют технической инвентаризации и внесения сведений в ЕГРН.

Что НЕ считается перепланировкой?

• Косметический ремонт (покраска, замена напольных покрытий, установка светильников без изменения нагрузки).
• Замена электропроводки, если её характеристики не меняются.
• Установка бытовой техники, не влияющей на конструкцию здания.

Новые правила работы БТИ

Техническая инвентаризация (ТИ)

С 2024 года ТИ проводится в обязательном порядке для:

• Любой перепланировки, указанной в пункте 2.
• Регистрации новых объектов (новостройки, коттеджи, ИЖС‑объекты).
• Перевода помещения из жилого в нежилое и обратно.

Процедура ТИ включает:

1. Выезд инженера БТИ на объект.
2. Проведение замеров (площадь, высота, планировка).
3. Составление технического плана помещения (техплан) и технического паспорта БТИ.
4. Подписание акта приемочной комиссии (если требуется).

Технический план (техплан) и технический паспорт БТИ

Новые требования к документам (пункт 3 приказа № 123‑р):

• Техплан — детализированное чертёжное изображение помещения с указанием несущих стен, перекрытий, расположения коммуникаций и новых границ.
• Технический паспорт — сводный документ, содержащий:
  • Общую площадь и высоту потолков.
  • Перечень несущих и ограждающих конструкций.
  • Сведения о проведённых инженерных сетях.
  • Дата и подпись инженера БТИ.

Эти документы теперь обязательны для подачи в Росреестр при регистрации перепланировки.

Кадастровый инженер и его роль

С 2024 года кадастровый инженер (КИ) участвует в двух этапах:

1. Подготовка техплана – КИ разрабатывает чертёж на основе замеров инженера БТИ.
2. Сопровождение процедуры внесения изменений в ЕГРН – КИ оформляет заявление, сопровождает его в Росреестре и контролирует получение выписки из ЕГРН с обновлёнными характеристиками.

Пошаговая инструкция для собственника жилья

Подготовительный этап

1. Определите, требуется ли согласование. Если планируемое изменение входит в пункт 2, готовьте документы.
2. Соберите исходные документы:
   • Кадастровый паспорт объекта.
   • Свидетельство о праве собственности.
   • Технический паспорт (если он уже есть) – будет заменён.
3. Обратитесь в аккредитованное БТИ для заказа технической инвентаризации.

Проведение ТИ

4. Инженер БТИ осматривает помещение, делает замеры и фиксирует текущий статус.
5. При необходимости согласовывается с управляющей компанией (для многоквартирных домов).
6. Получаете акт технической инвентаризации и чертёж техплана.

Согласование перепланировки

7. Подготовьте пакет документов для приёмочной комиссии (если требуется):
   • Техплан и технический паспорт БТИ.
   • Экспликацию к техплану (описание всех изменений).
   • Согласование от ТСЖ/домоуправления (для многоквартирных домов).
   • Согласование от МЧС (для изменений в пожарных путях).
8. Подаёте заявление в местный отдел Росреестра (через портал Госуслуги или лично).
9. После одобрения получаете акт приёмочной комиссии и выписку из ЕГРН с обновлёнными данными.

Регистрация в ЕГРН

11. Кадастровый инженер подаёт в Росреестр заявление о внесении изменений, прикрепляя:
    • Техплан и технический паспорт БТИ.
    • Акт приёмочной комиссии.
    • Документы, подтверждающие право собственности.
12. Росреестр в течение 30 дней вносит изменения в реестр и высылает вам свидетельство о внесении изменений.

Финальный контроль

После регистрации проверьте, что новые параметры отразились в:

• Кадастровом паспорте (ФИАС/ГАР).
• Справке‑выписке из ЕГРН.
• Документах ТСЖ (если вы живёте в многоквартирном доме).

Практические нюансы и типичные ошибки

Ошибки при подготовке техплана

• Отсутствие отметок несущих стен. При проверке такие чертежи отклоняются.
• Неправильные единицы измерения (м² вместо м³) – приводит к дополнительным запросам.
• Неуказанные изменения в системе вентиляции и электроснабжения.

Проблемы с согласованием в многоквартирных домах

• Отказ ТСЖ без объяснения причин – закон требует предоставить письменные мотивы.
• Несоблюдение сроков «открытого голосования» (не менее 30 дней) – может стать основанием для обжалования.

Штрафы и административные меры

Если перепланировка выполнена без согласования и без внесения в ЕГРН, возможны:

• Штраф от 20 000 руб. до 500 000 руб. (ст. 14.15 КоАП РФ).
• Обязательное восстановление помещения в исходное состояние за счёт владельца.
• Запрет на продажу или ипотечное кредитование до устранения нарушений.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли проводить ТИ, если я просто меняю местоположение встроенного шкафа?

Да. С 1 апреля 2024 года даже перемещение встроенного шкафа считается перепланировкой, если это влияет на планировку помещения. Требуется техплан и акт приёмочной комиссии.

Можно ли оформить перепланировку без участия кадастрового инженера?

Технический план может подготовить только лицензированный кадастровый инженер. Без него заявление в Росреестр будет отклонено.

Сколько времени занимает процесс от ТИ до регистрации в ЕГРН?

В среднем 45–60 дней, если все документы подготовлены правильно. При наличии замечаний срок может увеличиться до 90 дней.

Как оформить перепланировку в новостройке, где ещё нет кадастрового паспорта?

Для новостроек применяется «техпаспорт нового объекта». После ввода в эксплуатацию БТИ проводит первичную ТИ, оформляется техплан, а затем объект сразу вносится в ЕГРН.

Новые правила БТИ, вступившие в силу с 1 апреля 2024 года, делают процесс перепланировки более формализованным и прозрачным. Основные изменения:

• Обязательная техническая инвентаризация почти для всех видов перепланировок.
• Необходимость внесения всех изменений в ЕГРН через кадастрового инженера.
• Ужесточение ответственности за несоблюдение требований.

Для собственников жилья главное – заранее планировать любые изменения, привлекать лицензированных специалистов и строго соблюдать порядок подачи документов. При правильном подходе процесс займет от месяца до двух, а результат позволит безопасно эксплуатировать изменённое помещение и без проблем продать или заложить его.

Автор: ChatGPT, помощник‑консультант по вопросам недвижимости и правового регулирования. Дата публикации: 19 апреля 2026 г.