Кадастровая стоимость квартиры с 2015 года напрямую влияет на размер имущественного налога, а также на налог при продаже жилья․ Однако собственники нередко сталкиваются с тем, что цифра, указанная в ФГИС ЕГРН, оказывается заниженной․ Почему это происходит, какие риски сопутствуют и как исправить ситуацию — разбираемся по шагам․
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
- Определение․ Это оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, проводимая государством по единой методике․
- Для чего используется:
- Расчёт налога на имущество физлиц и юрлиц․
- Определение налоговой базы при продаже (если сделка < 0,7 кадастровой стоимости, налог берут с кадастровой × 0,7)․
- Определение размера социальных выплат, залога, аренды муниципального жилья․
Почему кадастровая стоимость может быть занижена
В 2023–2025 гг․ массовая кадастровая оценка проводилась по усреднённым показателям, что привело к систематической заниженной оценке объектов․ Основные причины:
Использование статистических моделей без индивидуального осмотра
Оценщики не выезжали на каждый объект — учитывались только данные Росреестра (площадь, год постройки, материал стен)․
В результате не учтены:
- качественный ремонт;
- панорамные окна или эркер;
- современные инженерные системы․
Устаревшие ценовые зоны
Для расчёта берутся средние цены квартир по району, актуальные на 1 января 2022 г․ Динамика рынка 2023–2025 гг․ не отражена, поэтому:
- в «горячих» локациях (например, Василеостровский район Санкт-Петербурга) кадастровая цена может быть ниже рыночной на 25–40 %;
- в отдалённых районах, наоборот, может быть завышена из-за редких сделок․
Ошибки в технической документации
Частые казусы:
- в ЕГРН указан меньший метраж из-за неточных планов БТИ;
- отсутствует информация о лоджии, которая уже остеклена и присоединена к жилой площади․
Намеренное занижение при массовой оценке
По мнению юристов, в ряде регионов кадастровую стоимость специально занижали, чтобы:
- снизить социальные выплаты из бюджета (особенно если жильё предоставляется за счёт Минстроя);
- уменьшить налоговую нагрузку на крупные портфели застройщиков․
Чем грозит заниженная кадастровая стоимость для собственника
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Ниже имущественный налог | Налог при продаже может быть выше, если продавать по рыночной цене > 0,7 кадастровой |
| Меньше земельный налог (для апартаментов на земельном участке) | Банки кредитуют меньше: залоговая оценка ≤ кадастровая |
| Снижают кадастровый платёж при аренде муниципального жилья | Приватизация «дешёвой» квартиры может привести к потере соцвыплат на улучшение жилищных условий |
Как проверить и оспорить заниженную кадастровую стоимость
Шаг 1․ Получить выписку ЕГРН
На rosreestr․gov․ru → «Справочная информация по объектам недвижимости» → ввести кадастровый номер или адрес → скачать PDF-выписку․
Шаг 2․ Сравнить с рыночной стоимостью
- Заказать независимую оценку у аккредитованного специалиста СРО․
- Собрать аналоги: 3–5 объявлений о продаже похожих квартир на Авито, Циане․
Шаг 3․ Подать заявление на перерасчёт
Варианты:
- Досудебный порядок — через МФЦ:
- заявление по форме № КС-1;
- выписка ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика․
Срок: 45 календарных дней на рассмотрение․
- Судебный порядок, если Комиссия при Управлении Росреестра отказала․ Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости;
Заниженная кадастровая стоимость — не всегда «плюс»․ Она может привести к недополученной ипотеке, проблемам при продаже и даже к санкциям ФНС, если в договоре указана рыночная цена выше 0,7 кадастровой․ Собственник имеет право и обязан следить за актуальностью данных и при необходимости оспаривать оценку, чтобы защитить свои финансовые интересы․
Дата актуализации: