Быстрый ответ

Да, можно․ Закон РФ прямо не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя для сдачи собственной недвижимости в аренду․ Однако при регулярной аренде коммерческой недвижимости возникает риск квалификации такой деятельности как предпринимательской со всеми вытекающими налоговыми последствиями․

Правовое обоснование

Нормативная база:

• Гражданский кодекс РФ (ст․ 209, 608, 615) – право собственника распоряжаться имуществом, в т․ч․ сдавать в аренду․
• Налоговый кодекс РФ – обязанность физлица платить НДФЛ (13 %) с арендных платежей․
• Постановление АС Уральского округа от № Ф09-5053/18 – критерии предпринимательской деятельности при сдаче недвижимости․

Что такое «предпринимательская деятельность» и когда она возникает

Суды и ФНС используют совокупность признаков:

1. Систематичность․ Помещение сдаётся постоянно, а не разово․
2. Коммерческая направленность․ Объект не используется для личных нужд, а приобретался для получения прибыли․
3. Устойчивый доход․ Доход регулярный и составляет значительную часть средств к существованию․
4. Бизнес-подход․ Арендаторы часто меняются, заключаются длинные договоры, ведётся реклама и пр․

Пример из практики: в 2025 г․ суд признал деятельность предпринимательской, когда физлицо более года сдавало несколько нежилых помещений различным юрлицам, получая свыше 1,2 млн ₽ за год без регистрации ИП․

Варианты оформления аренды

* НДС облагаются арендные платежи, если годовой доход физлица > 2 млн ₽ (п․ 1 ст․ 145 НК РФ)․

Как снизить риск признания деятельности предпринимательской

• Сдавать помещение нескольким арендаторам краткосрочно (до 11 мес․) с перерывами․
• Указывать в договоре, что помещение предназначено для личных нужд арендатора (офис, склад)․
• Не размещать рекламу «Сдам помещение», не использовать агентские услуги․
• Не превышать 3–4 договора в год с одним арендатором․
• Фиксировать доход в 3-НДФЛ ежегодно, не допуская увеличения масштабов․

Пошаговая инструкция: как заключить договор аренды без ИП

Шаг 1․ Подготовьте документы

• Свидетельство о праве собственности (ЕГРН/выписка)․
• Паспорт собственника․

Шаг 2․ Составьте договор аренды

Обязательные пункты:

1. Предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь․
2. Срок: до 11 месяцев (не подлежит гос․ регистрации) или более 1 года (требуется регистрация в Росреестре)․
3. Арендная плата: фиксированная сумма или индексация․
4. Обязанности сторон: коммунальные платежи, ремонт․
5. Налогообложение: арендатор удержит НДФЛ 13 % и перечислит в ФНС (если он налоговый агент)․

Шаг 3․ Подписание и акт приёма-передачи

Заверьте договор у нотариуса при сроке > 1 года․ Составьте акт приёма-передачи (форма № ОС-1)․

Отчётность и налоги для физлица

• НДФЛ – 13 % от дохода․ ИФНС сама выставит уведомление, если арендатор не удержал налог․
• 3-НДФЛ – подаётся до 30 апреля следующего года․
• НДС – регистрация в ФНС обязательна при превышении 2 млн ₽ выручки за последние 12 мес․

Что изменилось в 2026 году

• Увеличены лимиты для УСН: до 250 млн ₽ выручки и 130 сотрудников․
• Обновлены формы договоров аренды (Приказ Минэка № 786)․
• ФНС усилила контроль за «скрытыми ИП»: автоматический анализ доходов по счетам ФЛ․

Примеры расчёта налогов

Пример 1․ Физлицо получило 600 000 ₽ аренды за год․

• НДФЛ = 600 000 × 13 % = 78 000 ₽․
• НДС не платится, доход < 2 млн ₽․

Пример 2․ То же лицо открыло ИП на УСН 6 %․

• УСН = 600 000 × 6 % = 36 000 ₽․
• Можно уменьшить на страховые взносы (49 500 ₽ в 2026 г․), налог = 0 ₽․

• Если сдаёте 1–2 раза в год небольшие помещения – можно остаться физлицом․
• При систематической сдаче (особенно коммерческой недвижимости) – откройте ИП на УСН или ПСН, чтобы снизить риск претензий ФНС․
• Консультируйтесь с налоговым юристом – практика судов меняется ежегодно․

Дисклеймер: статья не является индивидуальной юридической консультацией․ Перед заключением договора проверьте актуальные нормы и обратитесь к специалистам․