Домофонная система в многоквартирном доме часто становится причиной споров между жильцами‚ управляющей компанией и коммерческими провайдерами. Главный вопрос: является ли домофон общедомовым имуществом‚ за обслуживание которого плата должна включаться в платёжку всем собственникам? Разбираемся по шагам.

Юридические признаки общего имущества

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ‚ услуги по содержанию и ремонту включают только то имущество‚ которое признано общим. Перечень общего имущества закреплён в Правилах содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от № 491).

• Критерий № 1: имущество находится за пределами квартир;
• Критерий № 2: обслуживает более одного помещения;
• Критерий № 3: необходимо для эксплуатации всего дома.

Домофон в полной мере отвечает всем трём признакам‚ поэтому суды однозначно признают его общедомовым имуществом (см.‚ например‚ Постановление 4-го ААС от № 04АП-5265/2020).

Когда домофон не является общим имуществом

Бывают исключения:

1. Проектом дома домофон не предусмотрен‚ а установлен впоследствии без решения общего собрания. В этом случае оборудование считается самовольной постройкой или индивидуальной услугой.
2. Оборудование установлено на договорных условиях с коммерческим оператором и обслуживает только подписавших договор абонентов. Тогда плата взимается напрямую с абонента‚ а не со всех собственников.

Как домофон официально внести в состав общего имущества

Пошаговая инструкция

1. Инициировать общее собрание собственников (личное или заочное голосование).
2. Вынести вопрос на обсуждение:
   • признать домофон общим имуществом;
   • утвердить перечень работ по обслуживанию;
   • определить размер платы и ответственную организацию.
3. Принять решение не менее чем 2/3 голосов от общей площади (ст. 46 ЖК РФ).
4. Оформить протокол и внести изменения в договор управления через УК/ТСЖ.

Кто платит за обслуживание?

После включения домофона в общее имущество:

• Все собственники квартир и нежилых помещений оплачивают техническое обслуживание равными долями пропорционально площади.
• Управляющая компания обязана включить расходы в квитанции (п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг).

Если собрание отказалось включать домофон в общее имущество‚ платить будут только те‚ кто подписал договор с оператором.

Кто отвечает за ремонт и замену?

Краткий вывод

Домофон является общедомовым имуществом в силу закона‚ если:

• установлен по проекту дома или решению общего собрания;
• обслуживает всех жильцов подъезда.

Если решение собрания отсутствует‚ домофон остаётся «вне закона» и оплачивается по договору с оператором. Поэтому важно оформить статус домофона официально‚ чтобы избежать судебных споров и скрытых платежей.