19 апреля 2026 г. Ситуация‚ когда совет многоквартирного дома (МКД) формально существует‚ но способ управления так и не выбран‚ уже не редкость. С вступлением в силу поправок к ЖК РФ (проект № 920521-8) правила изменились. В статье ‑ разбор последствий для собственников‚ ТСЖ‚ ЖСК и управляющих компаний.

Какие способы управления домом существуют сегодня

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) предусматривает три равноправных варианта:

• управляющая организация (УК);
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищно-строительный кооператив (ЖСК), но только до 1 сентября 2026 г.

Важно: кооператив после утратит статус управляющей организации (поправки в ст. 136 ЖК РФ). Если ЖСК не перерегистрируется в ТСЖ или не передаст полномочия УК‚ функции управления домом автоматически перейдут к органу местного самоуправления.

Что считается «не выбранным способом управления»

Нормативно это описано в ч. 7 ст. 161 ЖК РФ:

1. На очередном общем собрании собственников не принято решение ни об одном из способов.
2. Собрание не состоялось в установленный срок (не позднее 12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию либо не позднее 4 месяцев после окончания срока действия договора управления).

В обоих случаях муниципалитет инициирует открытый конкурс по выбору УК. До его проведения дом временно обслуживает «организация по умолчанию», чаще всего районная ЖКС или муниципальная УК.

Пошаговая схема действий‚ если собственники промолчали

Этап 1. Уведомление муниципалитета (в течение 10 дней)

УК/ЖСК/ТСЖ или а) председатель совета МКД‚ б) любой собственник подаёт в администрацию района заявление о невыборе способа управления.

Этап 2. Организация открытого конкурса (30–45 дней)

Администрация публикует извещение на goszakupki.gov.ru и официальном сайте района. Требования к участникам прописаны в ПП РФ № 354.

Этап 3. Временное управление

• До подписания муниципального контракта расходы несёт бюджет субъекта РФ.
• Ресурсоснабжающие организации выставляют счета на имя муниципалитета‚ но оплата взыскивается с собственников (ст. 153 ЖК РФ).

Победитель конкурса подписывает договор сроком не менее 3 лет. Собственники вправе отказаться от него только через суд‚ если УК нарушает условия.

Особенности 2026 года: ключевые изменения

Важно! Если ЖСК не провёл общее собрание и не преобразовался в ТСЖ до 1 сентября 2026 г.‚ всё имущество общего пользования переходит в собственность муниципалитета до выбора нового способа управления (поправка к ст. 290 ГК РФ).

Как собственникам быстро «выйти из тупика»

1. Провести ОСС онлайн через Госуслуги-Дом — с 2025 года закон разрешает 100 % электронное голосование.
2. Учесть ограничения:
   • Решение считается принятым при кворуме 50 %+1 голос от общей площади помещений.
   • Формулировка: «Выбрать способ управления многоквартирным домом ‑ управляющую организацию (указать наименование)».
3. Отправить протокол в регистрирующий орган через МФЦ или Госуслуги в течение 5 дней.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос 1: Может ли муниципалитет принудительно передать дом в управление своей УК?

Да‚ но только после конкурса и только на срок до 3 лет. Собственники вправе провести новое ОСС и выбрать другую УК/ТСЖ.

Вопрос 2: Какие штрафы ждут собственников‚ если дом «без управления»?

Штрафов нет‚ но расходы на содержание общего имущества вырастают на 15–30 % из-за отсутствия договора и платы за временную УК.

Вопрос 3: Что делать‚ если ЖСК не собирается прекращать управление?

Любой собственник может подать коллективный иск в суд о признании полномочий ЖСК прекращёнными. Суд обяжет кооператив передать документы муниципальной комиссии.

2026 год — рубежный. Если способ управления не выбран до 1 сентября‚ дом автоматически попадает в конкурсную процедуру минжилполитики района. Проще сейчас за 10 минут проголосовать онлайн‚ чем потом годами судиться за переплату коммунальных услуг.

За консультацией по проведению ОСС можно обратиться в местную управу или на горячую линию Госжилнадзора ###-###-####.