С 1 января 2026 года правила ещё больше упростились: теперь большинство россиян‚ продающих свою единственную квартиру‚ дом или долю‚ не платят 13 % с прибыли‚ если владели объектом всего 3 года. Когда и как это работает‚ какие есть подводные камни и как правильно зафиксировать статус «единственного жилья» — разбираемся в одной статье.
Что такое «единственное жильё» по Налоговому кодексу?
Определение. Это жилое помещение (квартира‚ комната‚ дом‚ доля в них)‚ в собственности одного человека (или семьи) на дату госрегистрации перехода права продажи не числится другое жильё. Исключения:
- жильё‚ приобретённое не более чем за 90 дней до продажи старого‚ не влияет на статус «единственного»;
- объекты‚ полученные по наследству‚ в дар от близких родственников‚ при приватизации или по договору пожизненного содержания‚ тоже считаются «единственными» с момента первой регистрации права;
- семьи с ≥ 2 несовершеннолетними детьми получают полное освобождение от НДФЛ при любой длительности владения‚ если соблюдены условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Какой срок владения даёт освобождение?
Действует «правило 3/5 лет»:
| Тип жилья | Срок владения | НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё‚ купленное после | 3 года | 0 % |
| Любое жильё‚ купленное до | 3 года | 0 % |
| Остальные случаи | 5 лет | 13 % |
Примеры «да/нет» для 2026 года
Пример 1. Иван купил квартиру в ипотеку в марте 2023 года‚ другой недвижимости нет. Продаёт за 6 млн ₽ в апреле 2026 года. Срок владения — 3 года и 1 месяц → налог 0 ₽.
Пример 2. Мария получила квартиру в дар от тёти в 2024 году. Продать без налога можно только в 2029 году (5-летний срок)‚ потому что дар не от близкого родственника и жильё не «единственное».
Как доказать статус «единственного»
- Сформировать выписку из ЕГРН на дату сделки (не старше 5 дней).
- Загрузить сведения в личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru.
- Если подаёте 3-НДФЛ с целью подтверждения освобождения‚ прикладываем скан ЕГРН и чек-сертификат из ФГИС ЕИС.
- Семьи с детьми дополнительно предоставляют свидетельства о рождении и справку о регистрации ребёнка по месту жительства.
Что делать‚ если срок ещё не прошёл
Остаётся способ уменьшить базу:
- Имущественный вычет — 1 млн ₽ на объект (п. 1 пп. 1 ст. 220 НК РФ);
- Документальные расходы — можно вычесть фактические затраты на покупку и ремонт (договор купли-продажи‚ квитанции‚ акты).
Пример 3. Квартира куплена за 3‚8 млн ₽‚ продаётся за 4‚5 млн ₽‚ срок владения 2 года. Налог = (4‚5 – 3‚8) × 13 % = 91 000 ₽ вместо 585 000 ₽.
Срок подачи декларации и уплаты налога (если он всё-таки есть)
Если по итогам расчётов появилась сумма к уплате:
- до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ — подать 3-НДФЛ;
- до 15 июля — перечислить налог.
Новые льготы с 2026 года
Прогрессивная шкала НДФЛ теперь не касается доходов от продажи единственного жилья: даже если цена превышает 5 млн ₽‚ ставка остаётся 0 % при 3-летнем сроке. Однако при продаже двух и более объектов за год доходы свыше 2‚4 млн ₽ облагаются по ставке 15–22 %.
Чек-лист перед сделкой
- Получить ЕГРН-выписку (проверить отсутствие другой недвижимости).
- Рассчитать срок владения: дата регистрации права → дата перехода права покупателю.
- Если срок < 3 года‚ оценить: выгоднее воспользоваться вычетом или расходами.
- Если в семье двое несовершеннолетних — подать заявление на освобождение в ФНС «одним окном» через МФЦ.
- Сохранить платёжные документы на покупку и ремонт (на всякий случай).
Если вы продаёте единственное жильё и владеете им от 3 лет (при покупке после 2020 г.) или от 3 лет для объектов‚ полученных по наследству/дару/приватизации‚ — вы полностью освобождены от НДФЛ. Остальным достаточно воспользоваться вычетом или документальными расходами‚ чтобы свести налог к минимуму. Главное — заранее подготовить документы и проверить статус «единственности».