Начало 2026 года ознаменовалось важным событием: с 1 января утратил силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ. Это означает, что кадастровая стоимость больше не является обязательной основой для любых платежей и может применяться только в строго оговорённых законом случаях. Для муниципалитетов и собственников земельных участков это открывает новые возможности и риски одновременно.

Почему кадастровая стоимость важна в 2026 году

Несмотря на изменения, кадастровая стоимость по-прежнему напрямую влияет на:

• Размер земельного налога и арендной платы в городах-федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).
• Цену выкупа участков, которые муниципалитет продаёт без торгов.
• Стоимость имущественных споров, залогов, наследства и банкротных процедур.

Как рассчитывают кадастровую стоимость в городах

В крупных городах расчёт выполняют региональные бюджетные учреждения (РБУ) по методике ФГБУ «ФКЦКО». Алгоритм такой:

1. Массовая оценка всех участков на дату государственной кадастровой оценки (ГКО).
2. Подбор «аналогов» по площади, категории земель, инфраструктуре, транспортной доступности и индексу цен.
3. Корректировка на специфические факторы (экологические ограничения, охранные зоны, перспективы застройки).

Частая проблема: методика не учитывает индивидуальные особенности участка, что приводит к завышенной стоимости и росту налогов.

Основания для оспаривания в 2026 году

• Неверная категория или разрешённое использование в ЕГРН.
• Устаревшие данные (оценка проведена по ценам 2022–2023 годов, а рынок существенно просел).
• Неправильное определение площади или границ.
• Отсутствие учёта объектов, снижающих стоимость (пролегающие инженерные сети, подземные коммуникации, зоны ОТС).

Процедура оспаривания: краткий маршрут

Шаг 1. Получите выписку ЕГРН

Закажите актуальную выписку через Росреестр/МФЦ или портал «Госуслуги». Проверьте кадастровую стоимость и дату последней оценки.

Шаг 2. Подготовьте отчёт независимого оценщика

Отчёт должен соответствовать ФСО № 4, 5, 7 и быть подписан членом СРО. Важно: оценщик использует рыночные данные по состоянию на дату ГКО.

Шаг 3. Выберите вариант подачи

• В комиссию при Росреестре — до можно подать заявление в электронном виде через сервис «ФГИС ЕГРН-Онлайн».
• В суд — если комиссия отказала или сумма переплаты превышает 1 млн рублей;

Шаг 4; Оплатите госпошлину

С 2025 года пошлина за иск об оспаривании кадастровой стоимости в городе составляет 300 рублей (при подаче в КСО) или 6 000 рублей (арбитраж).

Шаг 5. Получите решение

Срок рассмотрения комиссией — до 30 дней, суда, до 2 месяцев. При положительном решении новая стоимость вносится в ЕГРН и действует с 1 января года подачи заявления.

Санкт-Петербург: горячие изменения 2026

Закон СПб № 123-42 (принят ) вводит новую методику расчёта цены выкупа городских участков без торгов. Теперь:

• Базовая цена = 70 % кадастровой стоимости по состоянию на .
• Коэффициенты корректировки зависят от вида разрешённого использования: жилая застройка — 1,0, производственная, 0,7.
• Оспаривание кадастровой стоимости напрямую влияет на цену выкупа: снижение на 30 % экономит бизнесу до 10 млн рублей на участках от 2 000 кв. м.

Практический пример: Москва, ЗАО, 1 500 кв. м

Исходные данные:

• Кадастровая стоимость, 75 млн руб. (50 тыс. руб./кв. м).
• Рыночная стоимость по отчёту оценщика — 45 млн руб. (30 тыс. руб./кв. м).
• Земельный налог (0,3 %) без оспаривания: 225 тыс. руб./год;

Результат оспаривания:

• Комиссия Росреестра снизила стоимость до 50 млн руб.
• Экономия налога — 75 тыс. руб./год.
• Возврат переплаты за 2022–2025 гг. — 300 тыс. руб.

Как не пропустить сроки

Чек-лист владельца участка

• ✓ Получил актуальную выписку ЕГРН.
• ✓ Сравнил кадастровую стоимость с рыночной (сайт Domclick, ЦИАН, Sber-Аналитика).
• ✓ При завышении >20 % заказал независимую оценку.
• ✓ Подал заявление в комиссию или суд.
• ✓ Отслеживает изменения в городских постановлениях.

Где получить консультацию в 2026 году

• Городские МФЦ: бесплатные разъяснения по процедуре оспаривания.
• Центры «Мои документы»: помощь в формировании пакета документов.
• Клерк.Консультации: быстрые онлайн-ответы экспертов-практиков.
• Региональные СРО оценщиков: списки аккредитованных специалистов.

Да, если ваша цель — уменьшить налоговую нагрузку, снизить арендную плату или дешевле выкупить участок у города. Учитывая новые правила в Москве и Санкт-Петербурге, даже 10 % корректировки экономят десятки тысяч рублей ежегодно. Главное — не затягивать: сроки строгие, а практика показывает, что доказательная база должна быть собрана уже в первом полугодии 2026 года.

Обратите внимание: информация актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед подачей заявления рекомендуется уточнить последние изменения в муниципальных правовых актах и консультациях Росреестра вашего региона.