Дом офицерского состава (ДОС) — это многоквартирный дом, находящийся в ведении Министерства обороны РФ и предназначенный для обеспечения жильём военнослужащих и членов их семей. Несмотря на специфическое назначение, отношения собственников и пользователей жилых помещений в ДОС регулируются нормами жилищного законодательства РФ, включая правила использования общего имущества.
Что считается общим имуществом в Доме офицерского состава?
Согласно Жилищному кодексу РФ и Постановлению Правительства РФ № 491 от , к общему имуществу в многоквартирном доме относятся:
- межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы;
- инженерные коммуникации (системы водоснабжения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, канализации);
- крыши, фасады, фундаменты;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- машино-места, подвалы, кладовые, если они не отнесены к отдельному имуществу.
В ДОС дополнительно могут быть объекты инфраструктуры: спортзалы, культурно-досуговые помещения, медпункты, которые также могут быть признаны общим имуществом, если не закреплены за отдельным органом военного управления.
Кто является собственником общего имущества?
В большинстве случаев Дом офицерского состава остаётся в федеральной собственности, а военнослужащие и члены их семей получают жилые помещения по договору социального найма или договору безвозмездного пользования. Однако в ряде случаев квартиры в ДОС были приватизированы, и тогда:
- собственники квартир становятся участниками долевой собственности на общее имущество дома (статья 36 ЖК РФ);
- доля каждого собственника определяется пропорционально площади его квартиры;
- право общей долевой собственности подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Право на пользование общим имуществом: кто и как может использовать?
Военнослужащие и члены семей по договору соцнайма
Пользователи жилых помещений по договору социального найма имеют право на общее пользование всеми объектами общего имущества наравне с собственниками, но:
- не имеют права голосовать на общих собраниях;
- не несут расходов на капремонт, если это не предусмотрено договором.
Собственники приватизированных квартир
Имеют полный объём прав:
- участвуют в управлении общим имуществом;
- голосуют на общем собрании собственников;
- вносят плату за содержание и капремонт общего имущества.
Общее собрание собственников
В ДОС, где есть приватизированные квартиры, должно проводиться общее собрание собственников. На нём принимаются решения:
- о выборе способа управления домом (управляющая компания, ТСЖ, ЖКС);
- о проведении капитального ремонта;
- о размещении рекламных конструкций, магазинов, офисов в помещениях общего пользования.
Особенности использования общего имущества в ДОС
Коммерческое использование
Любое использование общего имущества в коммерческих целях (например, аренда подвала под магазин) требует согласия общего собрания собственников и заключения договора аренды с соблюдением требований законодательства. Доходы от такого использования должны идти на содержание дома.
Ограничения
Военные ведомства могут устанавливать дополнительные ограничения на использование общего имущества, связанные с режимным характером объекта. Например:
- запрет на установку спутниковых антенн;
- ограничение доступа в технические помещения;
- запрет на перепланировки, затрагивающие несущие конструкции.
Ответственность за нарушение правил
За незаконное использование общего имущества предусмотрена:
- административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ (самовольное занятие жилого помещения);
- судебное взыскание убытков, причинённых домовладельцам;
- принудительное демонтаж самовольных перепланировок или конструкций.
Как защитить свои права?
- Обратиться в управляющую компанию или военную инспекцию жилищного надзора.
- Подать жалобу в жилищную инспекцию или прокуратуру — прокурор вправе возбудить гражданское дело в защиту прав военнослужащих.
- Обратиться в суд с иском о восстановлении нарушенных прав, если, например, общее имущество используется без согласия собственников.
Практический пример
В одном из ДОС в Москве арендатор кафе разместил свою вытяжку в общем вентиляционном канале без согласия собственников. Собственники квартир:
- собрали общее собрание;
- приняли решение о запрете коммерческого использования вентиляции;
- обратились в суд и добились демонтажа незаконной конструкции.
Право на пользование общим имуществом в Доме офицерского состава не отличается по сути от прав собственников и нанимателей в обычных многоквартирных домах. Однако специфика военного ведомства может накладывать дополнительные ограничения. Чтобы избежать конфликтов, важно:
- знать свой статус (наниматель или собственник);
- участвовать в управлении домом через общее собрание;
- своевременно обращаться за защитой прав в компетентные органы.
Дата актуализации: