Дата подготовки:

Договор доверительного управления (ДУ) – это юридический документ, который позволяет собственнику недвижимости (учредителю доверительного фонда) передать управление активом профессиональному управляющему (доверительному управляющему) с целью получения дохода от аренды․ Такой договор часто используется при формировании паевых инвестиционных фондов (ПИФ), а также при индивидуальном управлении арендным портфелем․

В статье представлены:

• правовая база договора ДУ;
• ключевые разделы типового договора;
• пошаговый образец текста договора;
• рекомендации по оформлению и избежанию типовых ошибок․

Правовая основа

Основным нормативным актом, регулирующим договоры доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, является Федеральный закон от 29 ноября 2001 г․ № 156‑ФЗ «Об инвестиционных фондах»․ В частности, важны следующие положения:

1. Статья 11 – Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом․ Договор может заключаться только с юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию․
2. Срок действия договора не должен превышать 15 лет с начала формирования фонда (см․ вышеуказанный закон)․
3. К участию в конкурсах на право заключения ДУ не допускаются заявители, имеющие налоговые и неналоговые задолженности (пункт из публичных источников)․
4. Для недвижимости, передаваемой в ДУ, необходимо оформить право собственности и обеспечить отсутствие обременений (залоги, аресты и т․п․)․

Ключевые разделы типового договора ДУ недвижимости

Ниже перечислены обязательные и рекомендованные пункты договора․ Их порядок может варьироваться, но содержание должно покрывать все юридически значимые аспекты․

Преамбула

• Полные наименования и реквизиты сторон (учредитель‑делегирующий и доверительный управляющий)․
• Ссылка на правовую основу (ФЗ 156‑ФЗ, Гражданский кодекс РФ и др․)․

Предмет договора

• Перечень передаваемых в управление объектов недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь)․
• Цель передачи – сдача в аренду․

Права и обязанности сторон

• Обязанности управляющего: поиск арендаторов, заключение арендных договоров, сбор арендных платежей, техническое обслуживание, предоставление отчетности․
• Права управляющего: получение вознаграждения, доступ к документам, возможность проведения ремонтных работ․
• Обязанности учредителя: предоставление правоустанавливающих документов, согласование ключевых решений (например, изменение арендных ставок более 10 %)․

Вознаграждение управляющего

• Фиксированная часть (например, 1 % от стоимости арендных платежей в месяц)․
• Переменная часть – процент от чистой прибыли (обычно 10‑20 %)․
• Порядок расчётов и сроки выплат․

Срок действия договора

Срок не более 15 лет (в соответствии со ст․ 11 ФЗ 156‑ФЗ)․ Возможность продления – по взаимному согласию за 6 месяцев до окончания срока․

Порядок сдачи в аренду и распределения доходов

• Процедура заключения арендных договоров (необходимое согласие учредителя)․
• Отчётность: ежеквартальный акт о доходах и расходах, бухгалтерская (финансовая) отчётность․
• Перечисление чистой прибыли учредителю – в течение 10 банковских дней после получения арендных платежей․

Ответственность сторон

• За просрочку выплат, нарушение сроков отчётности, утрату имущества и др․
• Штрафы, пени, возмещение убытков․

Прекращение и расторжение договора

• По соглашению сторон;
• В одностороннем порядке в случае нарушения условий (неуплата арендных платежей, наличие задолженностей у управляющего)․
• Последствия расторжения: возврат имущества, окончательный расчёт доходов и расходов․

Форс-мажор

Определение обстоятельств непреодолимой силы и порядок их документирования․

Прочие условия

• Конфиденциальность;
• Применимое право и арбитражный суд․
• Адреса для корреспонденции, реквизиты банков․

Образец договора (упрощённый)

Ниже приведён пример текста договора доверительного управления недвижимым имуществом для сдачи в аренду․ Для конкретного случая рекомендуется доработать каждый пункт с учётом особенностей объекта и требований сторон․

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОЙ
№ ___
г․ Москва "__" __________ 2026 г․

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Учредитель (делегирующий) – Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость", ИНН 7701234567,
адрес: 115114, г․ Москва, ул․ Тверская, д․ 7, в лице Генерального директора Иванова И․И․, действующего на основании Устава․
Доверительный управляющий – Общество с ограниченной ответственностью "Управление-Инвест", ИНН 7709876543,
адрес: 115114, г․ Москва, ул․ Пушкинская, д․ 12, в лице Директора Петрова П․П․, действующего на основании Договора № 45 от г․

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Учредитель передаёт в доверительное управление следующие объекты недвижимости (далее – "Объекты"):
 а) Квартира, ул․ Сретенский бульвар, д․ 5, кв․ 12, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, площадь 78,5 м²;
 б) Коммерческое помещение, ул․ Нарышкинская, д․ 15, помещение № 3, кадастровый номер 77:01:0000000:5678, площадь 120 м²․
Цель управления – сдача Объектов в аренду и получение арендных доходов․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Управляющий обязуется:
 • Осуществлять поиск арендаторов, заключать арендные договоры с согласия Учредителя;
 • Собирать арендные платежи, удерживать вознаграждение (см․ п․5) и перечислять оставшуюся часть Учредителю;
 • Проводить текущий и капитальный ремонт в пределах согласованного бюджета;
 • Предоставлять Учредителю ежеквартальный отчет о доходах, расходах и состоянии Объектов․
Учредитель обязуется:
 • Предоставить полные правоустанавливающие документы на Объекты;
 • Своевременно согласовывать предложения управляющего, связанные с изменением арендной ставки более 10 % от текущей;
 • Выплачивать управляющему вознаграждение в порядке, установленном п․5․

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до "___" __________ 2041 г․ (не более 15 лет), если не будет продлён в порядке, установленном п․12․

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО
Вознаграждение состоит из:
 а) Фиксированной части – 1 % от суммы полученных арендных платежей в месяц;
 б) Переменной части – 15 % от чистой прибыли (арендные платежи минус расходы на содержание и ремонт)․
Расчёт и выплата вознаграждения производится ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным․

ОТЧЕТНОСТЬ И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДОХОДОВ
Управляющий предоставляет Учредителю:
 • Ежеквартальный акт о полученных арендных платежах и понесенных расходах;
 • Баланс доходов и расходов за каждый расчетный период․
После удержания вознаграждения, оставшаяся часть арендных доходов перечисляется Учредителю на банковский счет № _________ в течение 10 банковских дней․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков выплат управляющий уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы просрочки за каждый день просрочки․
За несвоевременное предоставление отчетов Учредитель вправе требовать штраф в размере 5 % от суммы вознаграждения за каждый просроченный отчет․

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, оформленному дополнительным соглашением․
В одностороннем порядке Учредитель вправе расторгнуть договор в случае, если управляющий:
 • Имеет налоговые или неналоговые задолженности (см․ п․1․2 Федерального закона № 156‑ФЗ);
 • Нарушает условия п․3․1 (неуплата арендных платежей, утрата имущества и пр․)․

ФОРС-МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, подтверждённого компетентным органом․

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
Стороны обязуются сохранять конфиденциальность всех полученных в рамках договора сведений, за исключением случаев, предусмотренных законом․

ПРИЛОЖЕНИЯ
Перечень Объектов (Приложение 1);
Образец арендного договора (Приложение 2);
Пример формы отчёта за квартал (Приложение 3)․

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор регулируется законодательством РФ․ Споры подлежат разрешению в арбитражном суде г․ Москвы․
Все изменения и дополнения к договору оформляются письменно и подписываются обеими сторонами․

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Учредитель: Управляющий:
____________________ ____________________
(подпись, ФИО, должность) (подпись, ФИО, должность)
____________________ ____________________
М․П․ М․П․

Практические рекомендации при составлении договора

• Проверка контрагента․ Убедитесь, что управляющая компания имеет лицензию на осуществление доверительного управления и не имеет задолженностей (налоговых и неналоговых)․
• Тщательная инвентаризация․ Приложите к договору полный перечень объектов с кадастровыми номерами, копиями правоустанавливающих документов и планом помещений․
• Установите чёткие лимиты․ Ограничьте полномочия управляющего по изменению арендных ставок (например, не более 10 % без согласования)․
• Определите порядок аудита․ Предусмотрите право Учредителя проводить независимый аудит финансовой отчётности управляющего․
• Учитывайте срок 15 лет․ Планируйте стратегию выхода из ДУ до истечения максимального срока (продажа недвижимости, реинвестирование и т․д․)․
• Обеспечьте страхование․ В договоре укажите обязательство управляющего оформить страхование ответственности за ущерб арендатору и третьим лицам․

Типовые ошибки и как их избежать

1. Отсутствие согласования арендных договоров․ Это может привести к спорным отношениям с арендатором и потере дохода․
2. Неуказание максимального срока ДУ․ Приводит к признанию договора недействительным․
3. Слишком низкое вознаграждение․ Управляющий может не иметь стимула к активному поиску арендаторов․
4. Отсутствие пункта о форс-мажоре․ В случае стихийных бедствий стороны могут столкнуться с невозможностью выполнить обязательства без юридической защиты․
5. Неполный перечень обязательных документов․ Необходимо приложить правоустанавливающие документы, техническую документацию, план помещений․

Договор доверительного управления недвижимым имуществом – эффективный инструмент для получения арендного дохода без необходимости самостоятельного управления объектами․ При его составлении необходимо строго соблюдать требования ФЗ 156‑ФЗ, учитывать ограничение срока в 15 лет, а также проверять финансовую чистоту управляющего․ Приведённый образец и рекомендации помогут оформить документ корректно, минимизировать риски и обеспечить стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду․

Статья подготовлена автоматически на основе открытых данных, актуальных на ․