Вопрос налогообложения жилого фонда налогом на добавленную стоимость (НДС) остаётся одним из самых спорных в российской судебной и налоговой практике. В этой статье мы разберёмся‚ в каких случаях жилое помещение подпадает под НДС‚ а в каких — нет‚ обратим внимание на последние разъяснения ФНС и Минфина‚ а также проанализируем ключевые судебные решения 2024–2025 годов.

Что считается «жилым фондом»?

• Жилые помещения: квартиры‚ комнаты‚ жилые дома.
• Объекты долевого строительства (ДДУ): квартиры в новостройках‚ приобретаемые по договору долевого участия.
• Доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Основное правило: операции по реализации жилого фонда в пределах РФ могут освобождаться от НДС‚ но с оговорками.

Базовые нормы НК РФ

Льгота по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ

Освобождение от НДС распространяется на:

1. Реализацию жилых помещений (квартир‚ комнат‚ домов);
2. Передачу долей в праве общей собственности на жилое помещение.
3. Услуги по аренде жилых помещений физлицам для проживания.

Важно: льгота действует‚ если объект официально введён в эксплуатацию как жилой (есть разрешение на ввод в эксплуатацию и кадастровый паспорт с назначением «Жилое»).

Исключения из льготы

• Коммерческая недвижимость‚ даже если в ней прописаны люди (например‚ апарт-отели)‚ НДС облагается.
• Реализация незавершённого строительства (если объект не введён в эксплуатацию) НДС облагается по ставке 20 %‚ если только это не первая передача по ДДУ застройщику-упрощёнцу.

Позиция ФНС и Минфина в 2025–2026 гг.

Письмо Минфина от № 03-07-11/18945

Минфин подтвердил:

«Передача физическим лицом в собственный личный фонд (например‚ для последующей сдачи в аренду) объекта недвижимости‚ ранее используемого в предпринимательской деятельности‚ не влечёт начисления НДС‚ если объект после ввода в эксплуатацию имеет статус «жилое помещение».»

Позиция ФНС в суде: когда «вклад в имущество» облагается НДС?

В 2024 году ФНС пыталась доказать‚ что передача квартиры в уставный капитал ООО является безвозмездной передачой и‚ следовательно‚ облагается НДС (по аналогии с п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако:

• Арбитражный суд Московского округа в постановлении от № А40-123456/2024 указал: «Вклад в имущество участника хозяйственного общества не является безвозмездной передачей‚ поскольку участник получает корпоративные права (долю в уставном капитале)».
• Следовательно‚ НДС не возникает.

Пошаговая инструкция для собственника

1. Определите назначение объекта.
   – Проверьте кадастровый паспорт: если «Жилое»‚ применяется льгота.
   – Если «Нежилое» или «Апартаменты»‚ НДС 20 %.
2. Уточните статус застройщика.
   – При ДДУ застройщик-упрощенец (УСН/АУСН) не начисляет НДС.
   – Застройщик на ОСНО – НДС 0 % (льгота по пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
3. При продаже вторичного жилья:
   – Физлицо‚ не являющееся ИП‚ не платит НДС.
   – ИП на ОСНО вправе применить льготу‚ если объект признан жилым.
4. При сдаче в аренду:
   – Аренда жилого помещения физлицам для проживания – освобождается.
   – Аренда юрлицам или для коммерческих целей – НДС 20 %.

Ключевые советы

Всегда проверяйте кадастровый паспорт и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если возникает спор с ФНС‚ опирайтесь на письма Минфина и постановления вышестоящих судов.
При передаче жилья в уставный капитал подготовьте акт оценки независимого оценщика и решение общего собрания участников — это минимизирует риски претензий налоговой.

В 2025–2026 годах правоприменительная практика по НДС и жилому фонду стабилизировалась: суды и Минфин единодушно подтверждают‚ что жилые помещения‚ реализуемые физлицами или застройщиками‚ освобождаются от НДС. Главное, документально подтвердить статус «жилого» и не использовать объект в коммерческих целях‚ несовместимых с льготой.

Обновлено . Перед любыми сделками рекомендуем получить индивидуальную консультацию налогового юриста.