Продажа квартиры — это всегда не только смена жилья‚ но и потенциальное налоговое событие. В 2026 году актуальным остаётся главный вопрос: платить ли НДФЛ‚ если объект находился в собственности менее трёх лет? Ниже разбираемся по пунктам.

Когда не нужно платить налог и подавать 3-НДФЛ

Начиная с 2022 года и вплоть до 2025-го (а значит‚ и в 2026-м действуют те же правила)‚ существует льготный срок владения после которого продажа полностью освобождается от НДФЛ. Он зависит от того‚ как и когда вы получили квартиру:

• 3 года, если жильё получено:
  • по наследству или дар от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты с пожизненным содержанием.
• 5 лет — во всех остальных случаях (например‚ куплена на рынке‚ получена по ДДУ‚ меной и т. д.).

Важно: если продажа произошла до истечения льготного срока‚ налог платить нужно‚ но можно существенно сократить или даже «обнулить» его базу.

Как рассчитать налог‚ если срок владения < 3 лет

Стандартная схема:

1. Определите доход от продажи — это цена‚ указанная в договоре купли-продажи.
2. Примените один из двух вычетов‚ разрешённых Налоговым кодексом:
   • 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет (применяется один раз в год на все объекты недвижимости);
   • фактические расходы на покупку, если чеки‚ договоры‚ выписки из ЕГРН сохранились.
3. Умножьте остаток на 13 % или 15 % (в 2025–2026 гг. действует прогрессивная шкала: 13 % до 5 млн ₽ и 15 % на сверхлимитную часть).

Пример 1. Фиксированный вычет 1 000 000 ₽

Квартира была куплена в 2024 году за 3 200 000 ₽ и продана в 2025-м за 4 100 000 ₽.
Налоговая база: 4 100 000 – 1 000 000 = 3 100 000 ₽.
НДФЛ: 13 % × 3 100 000 = 403 000 ₽.

Пример 2. Вычет «доход минус расходы»

Те же исходные данные‚ но используем фактические расходы:
4 100 000 – 3 200 000 = 900 000 ₽.
НДФЛ: 13 % × 900 000 = 117 000 ₽.

Как видите‚ выбор способа влияет на итоговый налог в разы.

Как «обнулить» налог законно

• Если цена продажи ≤ 1 000 000 ₽‚ применяем вычет и получаем нулевую базу.
• Если цена ≤ фактических расходов (например‚ продали дешевле‚ чем купили)‚ налог тоже равен нулю‚ но нужно документально подтвердить убыток.
• Можно разбить сделку на доли членов семьи и каждому применить по 1 000 000 ₽‚ если оформлено по отдельным договорам.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ через ЛК ФНС‚ Госуслуги или лично в ИФНС.
2. До 15 июля уплатите исчисленный налог (если он не нулевой).
3. Сохраняйте копии договоров‚ платёжек‚ чеков не менее 4 лет, на случай камеральной проверки.

Что изменилось в 2025–2026 гг.

С 1 января 2025 года:

• Действует прогрессивная шкала НДФЛ:
• 13 % — до 5 млн ₽ дохода за налоговый период;
• 15 % — на сумму свыше 5 млн ₽.
• Если вы продаёте не единственное жильё‚ льготный срок владения остаётся 5 лет‚ но получить вычет можно всё так же.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: получил квартиру в наследство в 2023 году и продал через 2 года. Нужно ли платить налог?

Ответ: нет‚ достаточно 3 лет при наследстве. Вы не платите НДФЛ и не подаёте декларацию.

Вопрос: купил квартиру в ипотеку в 2024 году‚ хочу продать в 2025-м. Как учесть проценты по кредиту?

Ответ: проценты‚ уплаченные банку‚ можно включить в фактические расходы‚ если это ваше подтверждённое жильё (ДКП + выписки ЕГРН).

Вопрос: продал долю в квартире. Какой вычет применить?

Ответ: 1 000 000 ₽ делится пропорционально долям‚ если продажа оформлена по одному договору. Если каждая доля продаётся отдельно‚ каждый собственник получает полный вычет 1 000 000 ₽.

Главное правило: если срок владения не вышел‚ налог можно минимизировать вычетом‚ но декларацию подать нужно обязательно даже при нулевом налоге.

Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Для точных расчётов рекомендуем использовать сервис «Личный кабинет налогоплательщика» или консультироваться с квалифицированным бухгалтером.